2009 年,IMA GROUP在南京開了第一家門店,意外受到歡迎。此后,又繼續(xù)改造了幾棟物業(yè)。敏銳的投資人聞風(fēng)而來(lái),并開始在全國(guó)市場(chǎng)做調(diào)研,結(jié)果發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)龐大的市場(chǎng),且無(wú)人涉足。彼時(shí),酒店、地產(chǎn)火熱,資本蜂擁而上,沒(méi)有人注意到集中式公寓運(yùn)營(yíng)也可以成為一種商業(yè)模式。IMA GROUP就這樣意外地踏進(jìn)了一個(gè)空白市場(chǎng)。然而最近的10年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域發(fā)生了巨大變化。資本潮水般涌入,在市場(chǎng)掀起一片腥風(fēng)血雨后,又迅速退散,留下一地雞毛。而起起伏伏中,IMA GROUP卻始終如一地穩(wěn)健。如一艘巨輪穩(wěn)穩(wěn)的行駛在蒼茫大海,朝夕與共。IMA GROUP何以穿越風(fēng)暴,引領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展?近日我們走訪了IMA GROUP投資開發(fā)部總經(jīng)理姜紅。
姜紅執(zhí)掌的投資開發(fā)部是公司最核心的部門,旗下設(shè)有戰(zhàn)略中心、開發(fā)中心、營(yíng)建中心和科技中心。投資開發(fā)部負(fù)責(zé)評(píng)估行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇,制定資本、品牌、運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略規(guī)劃,并在全國(guó)鋪設(shè)公司公寓業(yè)務(wù),通過(guò)科技賦能對(duì)具體項(xiàng)目提供解決方案。在姜紅的領(lǐng)導(dǎo)下,IMA GROUP完成長(zhǎng)租行業(yè)第一支資產(chǎn)證券化ABS產(chǎn)品的發(fā)行,開創(chuàng)長(zhǎng)租領(lǐng)域融資手段先河;通過(guò)精準(zhǔn)行業(yè)定位,聚焦租住本質(zhì),成功實(shí)現(xiàn)多品牌戰(zhàn)略,她一手打造的“共享居住平臺(tái)-白領(lǐng)公寓”引領(lǐng)行業(yè)新高度;同時(shí)她帶領(lǐng)科技中心首創(chuàng)智慧管理倉(cāng)系統(tǒng),為長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)、萬(wàn)物互聯(lián)精細(xì)化管理科技賦能。姜紅和她所帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)在一次一次的市場(chǎng)風(fēng)暴中,審時(shí)度勢(shì)、深耕細(xì)作,始終保持強(qiáng)勁的生命力。如今公司已經(jīng)在 31 個(gè)一二線城市建立起 500 家直營(yíng)門店,總房量近 10 萬(wàn)間,是行業(yè)內(nèi)開業(yè)規(guī)模領(lǐng)先、經(jīng)營(yíng)時(shí)間最長(zhǎng)的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商。成為行業(yè)發(fā)展4.0標(biāo)桿企業(yè)。姜紅也無(wú)疑成為長(zhǎng)租公寓健康發(fā)展的領(lǐng)航者。
從城市打拼者到美好城市創(chuàng)造者 很多年前,姜紅只身來(lái)到上海,就職于華住酒店管理公司,從那時(shí)起姜紅的內(nèi)心積淀了許多對(duì)城市打拼者深切的理解與關(guān)愛(ài),繁華的城市,何處是家?這是每一個(gè)城市外來(lái)者的心聲,姜紅的內(nèi)心埋下了一顆種子,萌生要為城市打拼者實(shí)現(xiàn)安家的宏愿。由于工作的關(guān)系,姜紅慢慢的接觸到了各類酒店公寓運(yùn)營(yíng)的相關(guān)知識(shí),業(yè)務(wù)能力迅速增長(zhǎng),什么地段升值空間大,什么地段性價(jià)比高,什么配套設(shè)施升值潛力巨大,姜紅的腦子像一個(gè)酒店投資的評(píng)估數(shù)據(jù)模型庫(kù)。老板漸漸發(fā)現(xiàn)了她的潛能,并升職她為公司開發(fā)部高級(jí)總經(jīng)理。姜紅深知,天道酬勤。她利用空余時(shí)間,帶著相機(jī),不斷走訪上海的大街小巷,拍攝酒店布局結(jié)構(gòu),問(wèn)詢房屋中介地段價(jià)格,去圖書館查尋大量專業(yè)知識(shí),甚至到建筑工地現(xiàn)場(chǎng)考察。在專注與熱愛(ài)的加持下,不知不覺(jué)姜紅已經(jīng)成為專業(yè)的酒店項(xiàng)目開發(fā)管理專家,并取得了稅務(wù)師、CMP國(guó)際注冊(cè)資產(chǎn)管理師、PMP全球項(xiàng)目管理師等多個(gè)專業(yè)資質(zhì)。在華住,姜紅將所學(xué)到的知識(shí)得以綜合應(yīng)用,姜紅負(fù)責(zé)了幾十處大大小小的酒店項(xiàng)目選址落地,為華住的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ),姜紅也多次參與上海市酒店管理協(xié)會(huì)舉辦的行業(yè)座談會(huì),分享對(duì)于城市酒店管理的經(jīng)驗(yàn),為創(chuàng)造更美好的城市做出自己的貢獻(xiàn)。
打造行業(yè)首支資產(chǎn)證券化產(chǎn)品—ABS 2015年,姜紅為了能夠?qū)崿F(xiàn)能讓更多人安家的理想,她告別了華住酒店管理公司,加入IMA GROUP擔(dān)任投資開發(fā)部副總經(jīng)理。2015年《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》,到中國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例 》的推出,都體現(xiàn)出政府大力發(fā)展與規(guī)范租賃市場(chǎng)的態(tài)度,對(duì)長(zhǎng)租行業(yè)的規(guī)范化與服務(wù)升級(jí)提出更高要求。姜紅敏銳的覺(jué)察到了長(zhǎng)租公寓發(fā)展的爆發(fā)期即將來(lái)臨。姜紅認(rèn)為此時(shí)是擴(kuò)張業(yè)務(wù)的最佳時(shí)間窗口,但公司資金的局限是制約業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的融資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn),而對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的IMA GROUP來(lái)說(shuō),規(guī)范運(yùn)作,立足長(zhǎng)遠(yuǎn),是公司的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。姜紅憑借過(guò)硬的業(yè)務(wù)知識(shí),推薦公司走資產(chǎn)證券化的道路,利用公司未來(lái)穩(wěn)定的租金收益來(lái)對(duì)付融資成本,以達(dá)到融資需求。但資產(chǎn)證券化融資當(dāng)時(shí)在長(zhǎng)租行業(yè)沒(méi)有先例。姜紅并沒(méi)有因此放棄,她向公司提交了可行性分析報(bào)告,全權(quán)把控此次融資的要點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。經(jīng)過(guò)數(shù)月的努力,姜紅帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)終于完成公司融資各項(xiàng)組織工作,2007年1月,IMA GROUP公開宣布“IMA GROUP公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”設(shè)立,成為國(guó)內(nèi)ABS(資產(chǎn)抵押債券)發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。IMA GROUP公寓ABS基于在北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)的4014間公寓未來(lái)三年的租金收入作為底層現(xiàn)金流,首創(chuàng)了“專項(xiàng)計(jì)劃+信托受益權(quán)”的雙SPV架構(gòu)設(shè)計(jì),發(fā)行規(guī)模3.5億元人民幣,通過(guò)分級(jí)機(jī)制、現(xiàn)金流評(píng)估及超額覆蓋、觸發(fā)制補(bǔ)充質(zhì)押、保證擔(dān)保等內(nèi)外部增信設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了全部?jī)?yōu)先級(jí)證券的AAA評(píng)級(jí)。由此姜紅開創(chuàng)了中國(guó)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化的先河,繼IMA GROUP之后,招商蛇口、碧桂園等房企系長(zhǎng)租公寓企業(yè)紛紛推出資產(chǎn)證券化融資項(xiàng)目,據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年中國(guó)50家企業(yè)在長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化方面,發(fā)行規(guī)模已達(dá)107.21億元,比2017年快速增長(zhǎng)168%,姜紅破局先行,引領(lǐng)行業(yè)規(guī)??焖侔l(fā)展。
細(xì)分市場(chǎng),首推多品牌戰(zhàn)略,促行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn) 當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入瘋狂的融資熱潮時(shí),姜紅卻異常冷靜,她認(rèn)為長(zhǎng)租公寓的本質(zhì)是一門專注百姓租住的長(zhǎng)期生意,不是暴利行業(yè),更不是資本的游戲,在整個(gè)市場(chǎng)供給大爆發(fā)的情形下,租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)卻發(fā)生了變化,原來(lái)70后一代愿意租的房子,90后一代是不愿意租的,存量升級(jí)需求是長(zhǎng)租公寓持續(xù)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。因此投資開發(fā)部,在姜紅的帶領(lǐng)下,深入分析存量結(jié)構(gòu),開始進(jìn)軍多品牌戰(zhàn)略?!鞍最I(lǐng)公寓”、“宿舍公寓”、和“青年公寓”多個(gè)品牌依次問(wèn)世,其中“白領(lǐng)公寓”第一次為行業(yè)樹立了高端公寓標(biāo)準(zhǔn),并贏得消費(fèi)者的一片贊譽(yù)。
“白領(lǐng)公寓”“宿舍公寓”是姜紅完成心中理想的兩款經(jīng)典品牌,實(shí)現(xiàn)了為城市打拼者安家的宏愿?!鞍最I(lǐng)公寓”以“共享居住平臺(tái)”為品牌核心理念,滿足了城市白領(lǐng)對(duì)于家的所有期盼與想象,它突破了時(shí)間和空間的壁壘,高科技賦能公寓運(yùn)營(yíng)、疊加社區(qū)綜合服務(wù)為城市白領(lǐng)創(chuàng)造了居住如家并優(yōu)于家的共享居住平臺(tái),引領(lǐng)消費(fèi)者從購(gòu)房思維向租房思維快速轉(zhuǎn)變。目前“白領(lǐng)公寓”項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)系最大規(guī)模的公寓品牌,它是共享居住平臺(tái)是共享經(jīng)濟(jì)延申的產(chǎn)物,也是一次居住理念上的創(chuàng)新,引領(lǐng)了行業(yè)品牌定位的新高度。
“宿舍公寓”是姜紅專門對(duì)城市藍(lán)領(lǐng)設(shè)計(jì)的B2B公寓品牌,通過(guò)建立定制化+標(biāo)準(zhǔn)化的公寓產(chǎn)品,并提供方便、舒適、智能的住宿服務(wù),幫助國(guó)內(nèi)科技巨頭企業(yè)如騰訊、大疆創(chuàng)新等留住優(yōu)質(zhì)人才,不僅提升了藍(lán)領(lǐng)住宿條件,同時(shí)并降低企業(yè)用工成本,促進(jìn)城市和諧發(fā)展,IMA GROUP也因此成為國(guó)內(nèi)企業(yè)員工住宿解決方案的領(lǐng)導(dǎo)者。
2020年10月,姜紅參與第一屆住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟大會(huì),參會(huì)企業(yè)達(dá)50多家。該大會(huì)旨在深入落實(shí)十九大報(bào)告提出的“房住不炒”理念,加強(qiáng)聯(lián)盟成員之間的信息、技術(shù)、服務(wù)的融合與共享,推動(dòng)形成金融服務(wù)、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和政府管理的有機(jī)統(tǒng)一和相互促進(jìn);為構(gòu)建規(guī)范、高效、共享的住房租賃體系,提供優(yōu)質(zhì)的住房租賃產(chǎn)品和服務(wù),成就品質(zhì)安居新生活貢獻(xiàn)新力量。姜紅在會(huì)上發(fā)表《賦能品牌》的演講,介紹了IMA GROUP跨業(yè)態(tài)、跨模式、跨品牌的發(fā)展模式,通過(guò)直營(yíng)、加盟、托管、合資、咨詢合作等多種合作方式,高效管理自有品牌以及合作品牌。激勵(lì)更多的長(zhǎng)租公寓企業(yè)抓住朝陽(yáng)賽道,確立自己的品牌定位。
首創(chuàng)長(zhǎng)租公寓智慧管理倉(cāng)系統(tǒng),科技賦能企業(yè) 2019年5月,《國(guó)務(wù)院2019年立法工作計(jì)劃》中明確,住房租賃條例被列入2019年立法工作計(jì)劃,希望通過(guò)使用價(jià)值的回歸、租售同權(quán)的預(yù)期,逐步轉(zhuǎn)變中國(guó)人住房購(gòu)房的傳統(tǒng)觀念。姜紅從業(yè)二十年,對(duì)酒店長(zhǎng)租公寓行業(yè)積累了相當(dāng)?shù)男袠I(yè)經(jīng)驗(yàn),政策的大力扶持,無(wú)疑開啟了租房行業(yè)發(fā)展的新格局,但同時(shí)市場(chǎng)一時(shí)間眾多房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。為了擺脫同赤化競(jìng)爭(zhēng)的惡性循環(huán),姜紅帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)深度調(diào)研市場(chǎng),在眾多的消費(fèi)群體中,40%的年輕人可以接受終身租房,而這40%的年輕人更以85、95后突出,這一群新生代對(duì)新環(huán)境和新技術(shù)有天然的適應(yīng)力。姜紅集合團(tuán)隊(duì)的市場(chǎng)分析數(shù)據(jù),更加堅(jiān)定了走科技創(chuàng)新的道路,雖然當(dāng)時(shí)市場(chǎng)還沒(méi)有一家長(zhǎng)租公寓企業(yè)展開實(shí)踐研究,但姜紅明白越難走的路,才是生路。2020年姜紅率上百人科研團(tuán)隊(duì),先后投入近8000萬(wàn)資金,首創(chuàng)了長(zhǎng)租公寓智慧管理倉(cāng)系統(tǒng),建立了長(zhǎng)租公寓第一條完整的智能生態(tài)圈,并兼具成為集數(shù)字運(yùn)營(yíng)、智能物聯(lián)、業(yè)財(cái)一體等整套公寓管理的數(shù)智化解決方案提供商。
智慧管理倉(cāng)系統(tǒng)以BI大數(shù)據(jù)駕駛艙為基礎(chǔ)依托,在姜紅的帶領(lǐng)下,從開始就走自主創(chuàng)新的道路,姜紅匯聚了國(guó)內(nèi)頂尖的數(shù)字化建模頂尖人才,建立了國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域首個(gè)由模型算法專家和技術(shù)人員聯(lián)合攻堅(jiān)的數(shù)據(jù)實(shí)驗(yàn)室,通過(guò)數(shù)據(jù)加密、雙盲碰撞、隱私算法等技術(shù)手段,攻克了實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)深度融合的安全穩(wěn)定的運(yùn)行環(huán)境,將BI數(shù)據(jù)駕駛艙的應(yīng)用領(lǐng)域擴(kuò)寬,運(yùn)行速度提高,使智能物聯(lián)、數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)智能化成為可能。姜紅為了建立更加自由、暢通的物聯(lián)終端連接載體,正在與國(guó)際上最先進(jìn)的操作系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)建立業(yè)務(wù)合作新框架。同時(shí)使IMA GROUP成為該領(lǐng)域領(lǐng)先的社區(qū)智能及云服務(wù)提供商。目前有多家知名開發(fā)商如綠城、仁恒已與公司展開智能項(xiàng)目合作。姜紅開辟了行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)價(jià)值。引領(lǐng)了長(zhǎng)租行業(yè)智能化的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
人工智能的浪潮滾滾而來(lái),當(dāng)今世界的產(chǎn)業(yè)格局在顛覆的基礎(chǔ)上重塑格局,中國(guó)的長(zhǎng)租行業(yè)也迎來(lái)行業(yè)的長(zhǎng)周期賽道,姜紅這位長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的弄潮兒,在深度學(xué)習(xí)中思考,在深度學(xué)習(xí)中升華,她助力IMA GROUP在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,成為創(chuàng)業(yè)系管理時(shí)間最長(zhǎng)、管理規(guī)模最大的運(yùn)營(yíng)商,同時(shí)她又胸懷天下,助力整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn),以“強(qiáng)者”的姿態(tài),不斷翻越行業(yè)發(fā)展的一座座高峰。