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“京滬深”樓市走訪:帶看量回暖 置換需求提升

2024-06-17 13:32 來源:證券日報 次閱讀
 
“京滬深”樓市走訪:帶看量回暖 置換需求提升

  6月17日,“517樓市新政”滿月,多地房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“人流多、信心強、交易升”的新格局。

  5月17日,房地產(chǎn)市場迎來重大舉措,央行等部門打出政策“組合拳”:首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限、下調(diào)個人住房公積金貸款利率,設(shè)立保障性住房再貸款。這些舉措被業(yè)內(nèi)合稱為“517樓市新政”。

  這一個月來,多城“因城施策”跟進(jìn)落實,上海、深圳等一線城市也相繼發(fā)布放開限購、降低首付比例以及降低利率等支持性政策。那么,在“517樓市新政”滿月之際,一線城市樓市有哪些變化?市場會如何演變?為尋求答案,6月中旬,《證券日報》記者走訪了北京、上海,深圳等城市一、二手房市場。

  二手房市場成交量上升

  “信心又回來了?!庇浾咴谧咴L上海多家房產(chǎn)中介門店時,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均向記者表示,進(jìn)入6月份后,看房人數(shù)、咨詢量都較5月份有明顯提升,甚至還有門店提高了“帶看量”考核目標(biāo)?!霸诘旯ぷ魅藛T較少,大多在外邊帶客戶看房?!倍辔唤?jīng)紀(jì)人如是說。

  隨著帶看量回升,二手房的成交量攀升。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者展示了他所獲得的近日上海二手房交易數(shù)據(jù),“6月12日、6月13日、6月15日,上海二手房成交量分別是945套、996套、1184套;而今年1月份至4月份日均成交是554套,二手房成交量上升非常明顯?!?/p>

  和上海相似的是,北京盡管尚未全面跟進(jìn)政策,但是預(yù)期同樣得到修復(fù)和提升。在走訪中,多位經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日報》記者,近期低價房源成交較快,業(yè)主也不再愿意在價格上做更大讓步。

  “4月底,附近(臨近南三環(huán))有一些低價撿漏房源,掛牌甚至能低于每平方米4萬元,但到5月份政策出來后,這部分房源就賣得差不多了,現(xiàn)在已經(jīng)很難找。”北京豐臺區(qū)一名鏈家經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日報》記者。

  “新政后,以前夠不著門檻的客戶,現(xiàn)在有了購房可能?!鄙钲谑旋埲A區(qū)某二手中介經(jīng)紀(jì)人鐘帥(化名)表示,目前政策到位,二手市場基本企穩(wěn)。預(yù)計市場已經(jīng)到低點,但可能不會立即反轉(zhuǎn)向上。

  諸葛研究院數(shù)據(jù)顯示,從5月份同比數(shù)據(jù)看,一線城市北京、上海、深圳二手住宅成交量分別同比上升3.1%、18.3%、47.9%,均跑贏去年5月份成交水平,釋放積極信號。

  “過去全國購房首付比例最低為20%,此次房貸首付比例降低至15%,達(dá)到歷史最低的首付比例?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示,此次政策讓不少人有了“上車”資格,市場反饋較為強烈。

  新盤到訪及認(rèn)籌量上漲

  二手房市場的上行,為置換需求向新房市場轉(zhuǎn)移釋放了增量空間。

  相比于二手房,新房的成交動力雖略顯不足,但較此前也有較大改善。隨著一線城市樓市放寬限購等政策相繼落地,從新房到訪量和認(rèn)籌情況等領(lǐng)先指標(biāo)上看,政策“組合拳”已悄然發(fā)力。

  近日,記者來到北京西五環(huán)內(nèi)的某在建樓盤售樓處,盡管是工作日下午,但沙盤處已有幾位意向購房者圍繞置業(yè)顧問了解樓盤情況,售樓大廳的座位也幾乎坐滿了人。

  在場的置業(yè)顧問告訴《證券日報》記者,該樓盤是中海地產(chǎn)在去年年底拿到的地塊,實際項目位于五環(huán)外的某在建地鐵附近,樓盤為四層層高的改善性小洋房。

  “我們今年3月份首次開盤有200多戶,目前僅剩幾十戶,去化率大概有80%?!鄙鲜鲋脴I(yè)顧問表示。

  在上海,改善性新房去化加快情況也在上演。在青浦,有項目銷售經(jīng)理稱,客流量較新政前增超一倍;在嘉定,有新盤首開,認(rèn)購率已超100%。一位上海房產(chǎn)銷售表示,“滬九條”新政出來之后,由于首付比例和貸款利率降低,改善性住房需求得到了明顯釋放。

  “上海推出的政策,一方面較大滿足單身人口對于核心地段剛需二手房的需求;另一方面,對于多孩家庭增加一套的名額,既能促進(jìn)住房市場活力,也能滿足家庭真實居住需求,對于促進(jìn)樓市穩(wěn)定有明顯作用?!蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示,上海當(dāng)前新房市場分化比較明顯,“滬九條”新政落地后,外圍核心區(qū)域及配套較為豐富的項目銷售提升較為明顯。

  與此同時,歷來6月份也是房企沖刺業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點,《證券日報》記者在走訪的過程中,也發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在通過更大力度的讓利和促銷,吸引購房者。

  在深圳,多個剛需樓盤銷售人員均告訴《證券日報》記者,首付比例下調(diào)降低了客戶的購房門檻,不過價格仍然是客戶最關(guān)心的因素。

  深圳市龍華區(qū)某新剛需樓盤銷售人員周蘭(化名)對記者表示,首付比例、利率下調(diào)后,訪客數(shù)量有所增加,尤其是節(jié)假日訪客較多,項目趁勢推出價格優(yōu)惠。

  周蘭表示:“項目一期在2021年入市,當(dāng)時備案價格較高,達(dá)到6萬元/平方米至7萬元/平方米,即將推出的項目二期,通過不帶裝修等方式在價格上進(jìn)行讓步,降至5萬元/平方米左右?!?/p>

  記者在走訪其他樓盤的時候也發(fā)現(xiàn),新房項目普遍推出較為優(yōu)惠的工抵房、特價房等活動,同時,不少樓盤得房率已經(jīng)達(dá)到90%左右,附帶的較高品質(zhì)裝修成為吸引購房者的手段之一。

  “賣舊買新”置換鏈條打通

  在不少業(yè)內(nèi)人士看來,“517樓市新政”除了提振短期成交量外,還具有一定的長遠(yuǎn)影響,其中政策“組合拳”帶動二手房市場回升,激活了房地產(chǎn)市場“賣舊買新”,打通置換鏈條就是其一。

  “以前沒想過買房的事,畢竟我們畢業(yè)也沒幾年,降了(首付)后發(fā)現(xiàn)確實也能夠得上,政策放開了,周圍單身的同事不少開始看房?!痹谏虾D翅t(yī)院工作的小悅(化名)告訴《證券日報》記者,目前主要是在看總價較低的二手房。

  “當(dāng)二手房市場加速去化時,意味著因為換房、升級等原因而出售二手房,然后購買新房的這部分人群能夠順利‘賣舊換新’,這將增加新房市場的購房需求,促進(jìn)新房銷售?!敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示。

  在走訪的過程中,記者也發(fā)現(xiàn),不少新房的購房者均有置換需求。

  “新政出來后,首付和還款壓力都降低了,我們決定換房。”正在上海嘉定南翔某新樓盤看房的趙女士向《證券日報》記者表示。

  另一位朱先生亦對記者稱,原有住房房型舊、設(shè)施差,早有置換的想法?!爸拔覀円呀?jīng)把老房子在中介掛著了,但是看的人多、誠心買的人少,現(xiàn)在二手房活躍了,所以我們也來看看新房,提前準(zhǔn)備著?!?/p>

  上述嘉定南翔的房產(chǎn)銷售人員則對記者表示,新政出來以后,多孩家庭的置換需求被明顯激活了。

  除此之外,業(yè)主心態(tài)的變化則進(jìn)一步加快了鏈條的聯(lián)動。據(jù)上海某二手房中介透露,目前售房者主要分為兩類:一類是隨著新政的出臺,本來說價格好談的,現(xiàn)在又不著急賣了;另一類則多是因有置換需求,接受降價出售,如果可以全款付清的話,還可以比同地段的低1萬元/平方米。

  “二手房市場信心正在修復(fù),表現(xiàn)為新增掛牌量有所下降,議價的幅度在收窄,目前各地也在積極推進(jìn)‘以舊換新’政策,二手房市場成交量有上升趨勢,置換需求也逐漸釋放,對于一、二手房市場聯(lián)動有提升作用。”宋紅衛(wèi)表示。

  在關(guān)榮雪看來,在新政持續(xù)發(fā)酵疊加房企加大營銷力度的情況下,6月份新房成交總量或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步上升趨勢。

  宋紅衛(wèi)表示,較以往政策,預(yù)計“517樓市新政”的影響面會更廣,影響的時效性也會較之前有所延長,一線城市樓市在新政的提振下,成交量已經(jīng)逐漸筑底企穩(wěn),但是外圍非核心區(qū)域及配套較弱的項目,市場熱度仍有待提升。(本報記者 陳 瀟 李昱丞 見習(xí)記者 金婉霞)

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