從2021年政府工作報告中的“規(guī)范發(fā)展長租房市場”到今年報告提出的“加快發(fā)展長租房市場”，規(guī)范并發(fā)展長租房市場，被認(rèn)為是解決大城市新流入人口和年輕人住房問題的重要舉措之一。

　　對此，包括全國人大代表、建行湖南省分行行長文愛華，全國人大代表、中國五冶集團(tuán)副董事長程并強(qiáng)，全國人大代表、58同城CEO姚勁波，全國政協(xié)委員、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長張少康，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全等在內(nèi)的多個全國人大代表和政協(xié)委員，根據(jù)當(dāng)前住房租賃市場的形勢，就發(fā)展長租房市場提出了建議。

　　“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式?！蔽膼廴A在與記者的連線中說，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，在探索未來住房發(fā)展的模式上，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

全國人大代表、建行湖南省分行行長文愛華

　　目前，租房需求與供給之間仍不平衡。據(jù)《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，隨著人口流動帶來的租房需求增長，預(yù)計10年內(nèi)的租房人口將近2.6億，同時租房時間正越來越長，接受租房5年以上占比達(dá)51%；接受租房10年以上占比達(dá)18%。但當(dāng)前租賃住房供給仍以存量房為主，房齡20年以上占比達(dá)65.3%；房齡30年以上占比達(dá)27.3%，其中約40%存在質(zhì)量、環(huán)境、配套錯配等問題，難以滿足新市民、青年人對租房品質(zhì)的要求。

　　“當(dāng)前來看，住房租賃市場仍然存在著空置現(xiàn)象嚴(yán)重、居住體驗差、租賃期限供求不匹配、缺乏專門管理機(jī)構(gòu)等許多問題。”文愛華向記者表示，住房租賃市場發(fā)展中存在的一些瓶頸，亟待解決。

　　機(jī)構(gòu)化長租房占比仍亟待提高。傳統(tǒng)的中介出租、個人房東出租仍在租房市場中占比較大，但存在信息不對稱、房源不透明、租期難保障等問題，導(dǎo)致相關(guān)部門產(chǎn)生“管不到、管不住”等難點。相比，住房租賃企業(yè)通過標(biāo)準(zhǔn)化改造出租，輸出規(guī)范化住房租賃合同等方面推動發(fā)展“真房源”，促進(jìn)交易真實性和匹配效率。但目前我國機(jī)構(gòu)化長租房占比較低，一線城市不足5%。

　　網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)共享制度亟待完善。住房租賃企業(yè)在自有平臺上進(jìn)行網(wǎng)簽備案，并與主管的住建部門實現(xiàn)數(shù)據(jù)互聯(lián)互通。但目前公安、消防等部門與住建部門尚未完善數(shù)據(jù)共享機(jī)制，租賃人口、出租房屋登記未完成全面線上化和實時傳輸，導(dǎo)致住房租賃企業(yè)在租賃備案上多次對接不同部門，花費較大的人力成本、管理成本。

　　監(jiān)管機(jī)制有待進(jìn)一步完善。部分城市對于住房租賃企業(yè)的資金監(jiān)管尚未根據(jù)企業(yè)規(guī)模體量、租房品質(zhì)要求等做到分類分級管理。無論是新建租賃住房，還是改建存量住房，大多數(shù)企業(yè)在參與建設(shè)運營長租房方面面臨前期投入成本高、投資回報率低、回報周期長等問題，給住房租賃企業(yè)的運營帶來壓力。

　　“堅持盤活存量，健全配套服務(wù)，推動租房者享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。”莫天全表示，保障性租賃住房有利于解決新市民的住房問題，公租房保障低收入群體的住房需求。

全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全

　　在程并強(qiáng)看來，隨著行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，以及住房租賃出現(xiàn)的這些問題，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在做好開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，也需要沿著住房服務(wù)鏈條進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級。

　　對此，代表和委員們建議：

　　一是支持專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，形成保障性租賃住房和市場化長租房要“兩條腿”共同發(fā)展格局。此過程中，鼓勵專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)參與保障性租賃住房建設(shè)，建立住房租賃行業(yè)信用評級機(jī)制，培育樣板機(jī)構(gòu)，對評級高的住房租賃企業(yè)向社會公眾進(jìn)行推薦。在大力發(fā)展保障房的同時，2030年前在一線重點城市提高機(jī)構(gòu)化長租房占比達(dá)到15%以上。

　　二是鼓勵多種形態(tài)擴(kuò)大租賃住房供給，拓展長租機(jī)構(gòu)經(jīng)營領(lǐng)域。在超大、特大城市合理規(guī)范“起居室改造再出租”的模式。比如在武漢市，房管部門通過該模式的合理運用，有效增加了租賃住房供應(yīng)，降低了單位租金標(biāo)準(zhǔn)、減少租客居住成本。以武漢市發(fā)展經(jīng)驗為參考，在其他超大、特大城市人口凈流入大的地區(qū)進(jìn)行模式試點，有利于增加單間、小戶型房源供給量，提高單套租賃住房使用效率。但此模式在改造過程中，應(yīng)明確建筑、施工、消防等多項標(biāo)準(zhǔn)，對符合標(biāo)準(zhǔn)的起居室改造房予以保留并監(jiān)管，對不合規(guī)的限期整改，拒不整改的責(zé)令拆除。

　　三是構(gòu)建全面的網(wǎng)簽備案制度，完善長租房商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。地方住建、公安系統(tǒng)與住房租賃企業(yè)建立功能互補(bǔ)、良性互動的大數(shù)據(jù)共享機(jī)制，形成聯(lián)動效應(yīng)，并鼓勵企業(yè)根據(jù)市場特性參與城市租賃系統(tǒng)建設(shè)。同時，全量的網(wǎng)簽備案有利于加強(qiáng)對個人房東、中介機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)的分類分級管理，以防范“二房東跑路”等風(fēng)險事件。

　　在提供住房租賃的同時，提供諸如酒店管家式服務(wù)、電器保養(yǎng)、租客社交活動等租后服務(wù)，基于居住空間，形成“租賃+家政”“租賃+餐飲”等多元化的服務(wù)模式，豐富營業(yè)收入來源。

　　四是在一線、新一線城市中的凈流入人口、租房人口較大的地區(qū)，完善住房租賃稅收政策，鼓勵多套房的個人房東將閑置房屋委托給專業(yè)住房租賃企業(yè)進(jìn)行出租，可給予房產(chǎn)稅減免。一方面能有效擴(kuò)大租賃住房供給量，另一方面由機(jī)構(gòu)出租可保證全量備案，能進(jìn)一步規(guī)范市場發(fā)展，同時防止逃稅、漏稅的現(xiàn)象。

　　五是出臺金融支持政策。鼓勵商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)提供專項貸款支持，推出長周期低息貸款，為新建、改造的租賃住房提供多渠道、制度化的長期融資渠道。以中國建設(shè)銀行為例，截止2021年末，建行住房租賃相關(guān)貸款余額超過1300億元，支持新增租賃住房50萬套（間），其中惠及保障性租賃住房項目400多個，房源超過30萬套（間），住房租賃平臺已推廣覆蓋全國超過96%的地級及以上行政區(qū)，建信住房打造“建融家園”長租社區(qū)200多個，通過“兩權(quán)”分離存房模式盤活社會閑置房源12.9萬間。