繼國有大行公布存量房貸利率調(diào)降細(xì)則后,多家股份行也于近日發(fā)布了相關(guān)公告??梢灶A(yù)期的是,接下來,違規(guī)置換房貸的空間將被大幅壓縮,個別不法中介、借款人莫要再動“房貸置換”的歪腦筋,否則將得不償失。
此前一段時間,存量房貸利率普遍高于消費貸、經(jīng)營貸利率,個別不法中介便向借款人推銷所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”生意。具體來看,不法中介先借給客戶一筆過橋資金,讓客戶把房貸還清;然后,不法中介再幫助客戶向銀行申請消費貸款或者經(jīng)營貸款,客戶用這筆貸款歸還過橋資金。這樣一來,消費貸、經(jīng)營貸置換了房貸,借款人每月需償還的利息有所降低。
如今,這條路徑不再有利可圖,原因就在于,房貸與消費貸、經(jīng)營貸之間的利率差已大幅縮小。部分借款人為何會落入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的陷阱?主因是想省錢、節(jié)約利息。例如,存量房貸利率調(diào)降前,某借款人的房貸利率是5.1%,消費貸利率為3.8%,二者之間的價差是1.3個百分點;調(diào)降后,借款人的房貸利率可能降至4.3%,價差被壓縮至0.5個百分點。
如果有人說,即便上述價差大幅縮小,轉(zhuǎn)貸依然有“小利”可圖,此觀點忽略了一個重要事實——天下沒有免費的午餐。不法中介向借款人提供的過橋資金,其價格不透明,往往遠(yuǎn)高于正常利率水平。此外,不法中介還可能收取各種名目的手續(xù)費、服務(wù)費等。這些成本的總額很可能已超過房貸、消費貸之間的微薄利差,如果算總賬,借款人反而虧錢了。
除了虧錢,轉(zhuǎn)貸者還將承擔(dān)違法違規(guī)風(fēng)險。首先是“騙貸”風(fēng)險。根據(jù)規(guī)定,借款人申請經(jīng)營貸款的前提是擁有實際經(jīng)營的公司。然而,不少轉(zhuǎn)貸者并沒有公司,所謂的“公司”是不法中介通過偽造證件、流水等途徑包裝出來的。其次是“違約”風(fēng)險。根據(jù)規(guī)定,經(jīng)營貸款必須用于企業(yè)的生產(chǎn)周轉(zhuǎn),不可挪作他用,但借款人卻拿這筆錢歸還房貸,明顯違反了合同約定。銀行若發(fā)現(xiàn)此事,借款人不僅要承擔(dān)違約責(zé)任,自身的征信記錄也將受損。
調(diào)降存量房貸利率的合法合規(guī)途徑是,借款人通過銀行官網(wǎng)、手機銀行、微信公眾號、線下網(wǎng)點等渠道,與銀行充分溝通,詳細(xì)了解執(zhí)行細(xì)則,并根據(jù)自身情況準(zhǔn)備好相關(guān)材料。針對目前備受關(guān)注的申請方式問題,銀行業(yè)已基本達(dá)成共識:如果某筆存量房貸是“二套轉(zhuǎn)首套”,借款人需要主動向銀行提出申請,并提供證明材料;如果某筆存量房貸已經(jīng)按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,銀行將于9月25日對此類貸款集中批量調(diào)整,借款人無需再申請。
需要注意的是,在部分一線熱點城市,存量房貸利率的調(diào)降幅度有限,房貸與消費貸、經(jīng)營貸之間依然存在一定利差。對此,金融管理部門要加大排查力度,金融機構(gòu)要定期自查,既要把好審核關(guān)口,也要做好資金流向的監(jiān)測工作,避免貸款被違規(guī)挪用,切實降低風(fēng)險隱患。 (作者:郭子源 來源:經(jīng)濟日報)
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