每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 陳夢妤 孫志成

　　5月9日，西安發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確自即日起全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

　　不再實施公證搖號，建筑面積大于144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優(yōu)先”。同時支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、金融機構(gòu)合作建立“以舊換新”購房模式，對房產(chǎn)交易流程開展全鏈條優(yōu)化。

　　限購取消后，西安樓市產(chǎn)生了什么變化？市場反饋如何？

　　對項目影響暫時還不明顯

　　“政策發(fā)布后，我們項目的客戶來電咨詢量明顯增加，今日售樓部的到訪數(shù)據(jù)相較之前工作日也有小幅度增加?！蔽靼昌埡ぴ骗Z項目相關(guān)人士在微信上告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，項目在第一時間結(jié)合新政推出了營銷活動。

　　公開資料顯示，龍湖·云璟位于西安曲江東雁塔區(qū)，屬于主城三環(huán)內(nèi)項目，屬于此次放開限購后直接受益項目，在售建面約187-195平方米改善產(chǎn)品。

　　“目前推出了5套超值特價房，成交送5萬元車位抵用券，并享受3年物業(yè)費減免?！?/p>

　　“我們的項目在西安所處板塊比較分散，情況都不太一樣。從目前來看，有2個項目在新政出臺后，無論是電話咨詢，還是首日到訪數(shù)量，都有小幅度提升?！饼埡靼矃^(qū)域相關(guān)負責人在接受每經(jīng)記者采訪時表示，但整體來看變化還不大，需要一段時間觀察。

　　事實上，不止是龍湖·云璟項目，在新政后，西安多個項目也準備在近期加推新品，加大營銷力度。

　　遠洋·未央華府項目相關(guān)負責人表示，項目新一批次5月8日開盤，目前在售70-143平方米的剛需、改善產(chǎn)品，后期也將加大新品推售力度。

　　作為此次西安放開限購的核心二環(huán)區(qū)域內(nèi)項目，大明宮金茂府相關(guān)人士告訴記者，項目定位是高端改善人群，此前去化情況一直比較好，“從目前情況來看，新政對項目影響暫時還不明顯”。

　　事實上，在2023年9月，西安曾調(diào)整過一次限購政策，二環(huán)以外區(qū)域不再執(zhí)行住房限購措施，此次再優(yōu)化實際就是取消了二環(huán)內(nèi)的限購，但二環(huán)內(nèi)在售項目并不多。

　　公開信息顯示，西安二環(huán)共計34公里，分布著蓮湖區(qū)、碑林區(qū)、新城區(qū)、未央?yún)^(qū)等傳統(tǒng)老城區(qū)，土地資源稀缺，開發(fā)飽和，區(qū)域供應主要以二手房為主，新房在售項目則主要集中在北二環(huán)內(nèi)的大明宮板塊。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前西安二環(huán)內(nèi)在售項目除大明宮金茂府外，還有大明府、文韜府、紫檀府、中海開元壹號·紫宸、大明宮璞悅府、華潤·明德潤府等6個項目，以及待售項目中鐵建西·派天麓，以改善產(chǎn)品為主。

　　西安當?shù)囟辔粯I(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，由于西安的新房基本在二環(huán)外，上一輪（2023年9月）二環(huán)外區(qū)域取消限購，和實質(zhì)性全面取消限購相差不大，因此本輪政策預計對市場不會有顛覆性影響。

　　“但對企業(yè)而言，有可以幫助企業(yè)降低成本、促進銷售、提升產(chǎn)品力的政策，房企可做一些降本增效動作?！?/p>

　　相較于新房市場，記者注意到，西安二手房掛牌量在迅速增長。據(jù)貝殼找房，自5月10日中午11時至記者發(fā)稿，西安二手房掛牌量已新增近900套。

　　“房東這兩天掛牌出售意愿確實有所增加?！痹诘谌狡脚_上，一房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，可以隨便買，特別是現(xiàn)在出臺了“以舊換新”政策后，一些希望換新的客戶加快了掛牌速度，但“目前房價還沒有出現(xiàn)明顯波動”。

　　有利于激活改善型增量需求

　　西安是當前難得的新房價格仍保持上漲的城市。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份70個大中城市中，共有57個城市新建商品住宅售價指數(shù)環(huán)比下降，2個城市持平，11個城市環(huán)比上漲。其中西安漲幅0.4%，僅次于上海，這已是西安樓市連續(xù)13個月保持上漲態(tài)勢。

　　今年前4月，西安樓市整體銷售業(yè)績也有所回溫。

　　據(jù)克而瑞監(jiān)測，1-4月大西安房企商品房全口徑銷售金額TOP30累計成交金額399.29億元，4月增量與3月增量基本持平。成交面積199.53萬平方米，4月單月增量呈小幅擴大趨勢。

　　不過，整體來看，西安樓市的去化并不樂觀。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，僅一季度，西安新建住宅庫存水平已經(jīng)上升至1253萬平方米，去化周期12.8個月。

　　而從產(chǎn)品成交上來看，據(jù)中指研究院，2020年以來，西安新房成交面積段略有上移，到2023年末，120-160平方米的改善產(chǎn)品已成為成交主力；成交總價上移明顯，產(chǎn)品集中在150萬-200萬元、300萬元以上兩段。改善型項目銷售相對較高，甚至出現(xiàn)了“越貴越搖”現(xiàn)象。

　　到2024年該情況仍在持續(xù)。一季度西安主城區(qū)144平方米以上戶型成交量同比提升10個百分點，總價300萬元以上產(chǎn)品占比上漲了8個百分點。最近，西安市面上出現(xiàn)眾多“四代住宅”，品質(zhì)好、戶型大、總價高，推動了新建住宅價格結(jié)構(gòu)性上漲。

　　另一方面，西安市住房和城鄉(xiāng)建設局最新數(shù)據(jù)顯示，4月份，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積99.72萬平方米，其中，住宅網(wǎng)簽備案9451套，面積94.26萬平方米。套數(shù)環(huán)比下降1.73%，同比下降2.18%。

　　這是繼3月后，西安二手房成交量連續(xù)2個月保持在9000余套高位。

　　但從價格上來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2023年5月起，西安二手房價格持續(xù)下行，3月二手房價格環(huán)比下降0.3%，同比下降4.2%，“以價換量”趨勢明顯。截至目前，僅貝殼找房上，西安二手房掛牌量已經(jīng)來到132363套。

　　此次西安新政也明確提出“以舊換新”，支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、金融機構(gòu)合作建立“以舊換新”購房模式，對房產(chǎn)交易流程開展全鏈條優(yōu)化。鼓勵經(jīng)紀機構(gòu)分類合理降低經(jīng)紀費用，積極引導交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用；鼓勵有條件的企事業(yè)單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營。

　　“這將有利于激活西安本地改善型增量需求，打通二次置換鏈條，并有助于多層次租購并舉的房地產(chǎn)市場建立，滿足各類群體住房需求。”中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊表示。

　　不過，有房企人士告訴記者，本次西安新政短期內(nèi)或會刺激“以舊換新”的改善性需求釋放，但預計持續(xù)時間不會太久，并呈現(xiàn)政策邊際效應遞減。

　　“當前西安新房市場成交端疲軟，二手房成交周期長，單一政策已無法提振行業(yè)信心，需要市場反應一個階段，再集中政策組合拳出擊，如放松限售、降低二手交易成本等，或可加快置換改善市場流通?！?/p>