家庭是社會的基本細胞，而住宅則是家庭的主要財產(chǎn)和安身之所。物業(yè)管理直接關系到9億多城鎮(zhèn)居民“居有所安”的切身利益，也是基層社會治理的重要組成部分。

　　與美國、日本、歐盟等主要經(jīng)濟體相比，我國的物業(yè)管理立法工作比較滯后，自2003年以來，長期是以《物業(yè)管理條例》的形式進行規(guī)范。雖然2007年、2016年、2018年三次進行了修訂，但從實踐來看，依然沒有能夠充分體現(xiàn)“人民至上”的立法價值取向——物業(yè)管理企業(yè)相對強勢、業(yè)委會運行監(jiān)督難、業(yè)主維權難等現(xiàn)象沒有得到根本扭轉。

　　關注到上述問題，2022年全國兩會期間，全國人大代表胡成中帶來了一份《關于修改物業(yè)管理條例強化業(yè)主權益保護的建議》，他說，以上海市為例，僅2020年下半年，12345市民熱線受理的涉及物業(yè)管理的投訴就將近20萬條，其中具體到“維修”“安保”“業(yè)委會”的三類投訴量漲勢迅猛。各地社會新聞和司法判例中，物業(yè)毆打業(yè)主、業(yè)委會成員貪腐乃至涉黑等極端問題也很多。

　　胡成中表示，去年正式施行的《民法典》，在相關章節(jié)給業(yè)主維護合法權利提供了有力支撐，但法律管“總”、條例管“細”，要業(yè)主動不動就通過訴訟來解決身邊的瑣碎問題，既不現(xiàn)實，也是對司法資源的極大擠占。在沒有專門的《物業(yè)管理法》的情況下，“建議盡快啟動《物業(yè)管理條例》新一輪修訂工作，貫徹《民法典》精神，針對實踐中的一些頑固癥進行突破，凸顯業(yè)主權益保護的導向。”

　　根據(jù)群眾反饋上來的問題集中整理，胡成中就修改《物業(yè)管理條例》中提出四點修訂建議，概要如下：

　　第一，建議條例名稱突出“服務”屬性

　　所謂“物業(yè)管理”，本質上是業(yè)主聘請物業(yè)服務企業(yè)對建筑物及其附屬設施等進行管理。但在實踐中，很多物業(yè)企業(yè)往往是開發(fā)商利用不平等地位強加給業(yè)主的，動輒把業(yè)主視為“管理對象”，如強推“人臉識別”、疫情期間自行加碼出入管制等“強仆欺主”現(xiàn)象頻發(fā)。通過更名，就是要為物業(yè)企業(yè)打上深刻的“服務”烙印，不允許以“社區(qū)管理者”自居。目前各省出臺的物業(yè)管理條例中，陜西省已經(jīng)更名《物業(yè)服務管理條例》，起到了很好的帶頭示范作用。

　　第二，增加業(yè)主自治過渡機構的制度安排

　　由于入住率的問題，很多小區(qū)可能交房多年都達不到成立業(yè)主委員會的法定條件，在此情況下，物業(yè)一家獨大，已入住居民則毫無博弈能力。建議在《物業(yè)服務管理條例》中增加“物業(yè)管理委員會”的制度安排，作為業(yè)主委員會的過渡機構，由已入住的業(yè)主代表、所在地居（村）委會代表在屬地房管部門的指導下組成，代行業(yè)委會職能，并在法定條件滿足后立即啟動業(yè)委會選舉工作。

　　第三，加強對物業(yè)企業(yè)的“契約”約束

　　企業(yè)經(jīng)營，最重要的就是重諾守信。現(xiàn)實中，很多物業(yè)服務企業(yè)往往在競標或者續(xù)簽的時候故意報低價，等到合同簽訂后再采取種種伎倆要挾業(yè)主，達到“坐地起價”的目的。建議《物業(yè)服務管理條例》明確規(guī)定，在一個合同期內，物業(yè)服務企業(yè)不得中途提出漲價，如因外部環(huán)境重大變化確需漲價的，應同時組織其他物業(yè)服務企業(yè)參與競標，“無競爭，不漲價”。此外，競標落敗的老物業(yè)拒不移交或者拖延移交的情況比較嚴重，建議條例增加相應規(guī)定，在已經(jīng)確定新物業(yè)的情況下，老物業(yè)的移交時限不得超過1個月，違者給與行業(yè)禁入、罰款等嚴厲處罰。

　　第四，加強業(yè)委會的民主管理

　　業(yè)委會是全體業(yè)主的代表機構，理應秉承全體業(yè)主意志、維護全體業(yè)主權益、接受全體業(yè)主的監(jiān)督。實踐中，業(yè)委會選舉和運行仍存在諸多弊端。一些業(yè)委會籌備小組拒不接受居民自薦，采取小范圍“醞釀”的方式剝奪廣大業(yè)主的參與權；又在計票方式上玩套路，籌備小組根本沒有發(fā)動最廣大業(yè)主參與投票，控制小部分“票倉”參加投票。建議《物業(yè)服務管理條例》針對性規(guī)定，業(yè)主委員會選舉必須公開設置業(yè)主自薦渠道，同時明確凡是應由業(yè)主大會投票決定的事項，必須按實際投票計算。同時，很多業(yè)委會在人員構成上缺乏代表性，往往成為“退休俱樂部”，有的缺乏民主法制的基本觀念，把自己當做“業(yè)主的領導”，拒不公開工作信息，不接受業(yè)主質詢。建議《物業(yè)服務管理條例》針對性規(guī)定，業(yè)主委員會成員中不得少于一名女性成員、不得少于一名50周歲以下人員；明確業(yè)主委員會必須主動、按時公開委員會全體成員的基本情況、會議紀要、收支詳情、年審報告、述職報告等信息，并規(guī)定業(yè)主個人有權查閱、復制原始記錄；委員會中必須設置監(jiān)察委員，接受業(yè)主針對業(yè)委會成員的投訴舉報并必須作出回復；降低業(yè)主罷免業(yè)委會成員的啟動門檻。要讓“原子化”的業(yè)主發(fā)動20%的業(yè)主聯(lián)名才能啟動罷免程序過于苛刻，建議規(guī)定50戶以上業(yè)主聯(lián)名或20%以上業(yè)主聯(lián)名均可啟動業(yè)主委員罷免程序。