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韓國房地產市場或現(xiàn)“雙谷衰退”

2023-05-24 13:59 來源:中國經濟網-《經濟日報》 次閱讀
 
韓國房地產市場或現(xiàn)“雙谷衰退”

從去年開始,隨著韓國基準利率急劇上升,房地產市場陷入低迷,入市新房積壓嚴重,房地產企業(yè)財務狀況堪憂,銀行壞賬風險不斷累加;二手房市場同樣成交萎縮,特別是受到長租市場欺詐行為拖累,下半年不排除發(fā)生房價第二次大幅下滑的可能性。

  據韓國國土交通部數(shù)據,以今年2月末為基準,韓國未出售新建住宅數(shù)達7.54萬套,比一年前增加了約2倍。受新房銷售不振影響,房地產企業(yè)財務狀況持續(xù)惡化,特別是中小企業(yè)。據韓國銀行統(tǒng)計,韓國連續(xù)3年營業(yè)利潤無法負擔貸款利息費用的中小房地產企業(yè)占比已達15%,比一年前上升了4.2個百分點。今年1月份至4月份,申報停業(yè)的房地產企業(yè)已達1080家。

  與此同時,韓國四大商業(yè)銀行的房地產貸款規(guī)模持續(xù)膨脹。截至2022年年底,四大商業(yè)銀行為房地產企業(yè)提供的貸款余額達15.27萬億韓元(1元人民幣約合191韓元),比一年前增長了3.36萬億韓元,創(chuàng)下2013年以來的最高值。在高利率狀況長期化、新房銷售持續(xù)低迷的背景下,商業(yè)銀行已經預見到壞賬風險加大的可能性,開始主動提升自身防御能力。截至今年一季度末,四大商業(yè)銀行壞賬準備金轉入額達到7594億韓元,比一年前增加了14倍以上。

  國家政策銀行也開始著手應對房地產金融風險。韓國產業(yè)銀行日前宣布中斷部分“地區(qū)開發(fā)房地產項目融資”。相對于傳統(tǒng)的以借款企業(yè)的整體信用度和擔保能力為基礎進行的擔保貸款,項目融資更側重于行業(yè)的未來收益性。目前,居住設施開發(fā)項目已被產業(yè)銀行排除在項目融資核準范圍之外,說明在韓國金融機構眼中,韓國房地產市場未來風險已大于收益。

  韓國的二手房市場同樣不容樂觀。據首爾房地產信息廣場統(tǒng)計,今年3月份,首爾公寓的實際交易量為2980套,遠不及往年3月份少則三四千套、多則八九千套的交易量,但這已是2020年8月份以后的最高交易量。盡管一些媒體預測韓國二手房市場已到了由跌轉漲的臨界點,但大多數(shù)韓國人仍不急于出手購買,市場觀望氣氛濃厚。

  一種稱為“傳貰”的租房制度近年來快速推升了韓國房地產市場的熱度。該制度要求租方將房價的30%至80%作為保證金交給房主,按合同約定可以少繳甚至不繳月租,租期一般為2年至3年,期滿后房主需全額退還保證金。

  傳貰雖是租房制度,實際上與購房息息相關。例如一個房產投資人原本可以用手中的10億韓元購買1套住房,但通過傳貰方式出租,他可以在簽訂購房合同后先出租這套住房,拿到8億押金后再向原房主支付房款。這樣1套二手房的實際支付金額只有2億韓元,10億韓元可以讓他購得5套類似的住房。然而,傳貰制度只適合于房地產的上升周期。通過傳貰制度購房的房主,必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌,按比例得到的新押金已不足以償付原押金。

  加之近期韓國接連爆出房主因財務狀況惡化,將已抵押給債權人的房產再次以傳貰方式出租,騙取租客押金的案件。韓國人選擇傳貰租房越來越謹慎,租客越來越難尋找,導致押金額大幅下滑,房主因無法償還到期租客的押金陷入窘境。

  在這種情況下,韓國出現(xiàn)了一個奇怪現(xiàn)象,房主因無力支付傳貰押金,需每月向租戶支付一定的金額,形成一種“逆向房租”。而且韓國長租市場無法返還傳貰押金的比例有不斷提升的趨勢,部分房主迫于租戶資金返還壓力或無力承受“逆向房租”,只得選擇廉價出售房產,傳貰制度對房地產市場的反噬作用正在顯現(xiàn)。

  很多專家預測,傳貰欺詐受害問題和“逆向房租”問題在下半年可能繼續(xù)“發(fā)酵”,韓國房價在跌落第一個低谷之后,很可能被廉價拋售帶落至第二個低谷,發(fā)生“雙谷衰退”的可能性不能排除。(經濟日報駐首爾記者 楊 明)


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