“老王這一輪太果決、太狠了。連輕資產(chǎn)的項(xiàng)目都賣。”一位大型房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向南方日?qǐng)?bào)記者感慨道。

　　前幾天，有消息傳出，萬(wàn)達(dá)退出佛山順德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，美的置業(yè)作為業(yè)主收回了該資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)權(quán)。

　　再往前半個(gè)月，由王健林實(shí)控的珠海萬(wàn)達(dá)商管第四次沖刺IPO宣告失敗，2023年完成上市的“小目標(biāo)”正式落空，好在此前簽下的那份對(duì)其潛在“毀滅性打擊”對(duì)賭協(xié)議，后來(lái)因投資人諒解而解除。去年，老王一口氣賣掉了9座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。為了換回更多現(xiàn)金渡過(guò)難關(guān)的他，甚至還打算出售更多一、二線城市的核心資產(chǎn)。一系列“猛如虎”的操作，也為老王下半場(chǎng)“征戰(zhàn)新發(fā)展”贏得了喘息機(jī)會(huì)。

　　“2023年是從業(yè)以來(lái)最刻骨銘心的一年。”多位曾經(jīng)出險(xiǎn)的企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人均向記者表示，在市場(chǎng)供求發(fā)生重大變化的背景下，價(jià)格波動(dòng)夾雜著多重不利因素，嚴(yán)重制約市場(chǎng)復(fù)蘇速度，企業(yè)都在“縮表瘦身”的痛苦和煎熬中尋找突圍機(jī)會(huì)，避免在新一輪洗牌中被淘汰出局。

　　不過(guò)，事情也不像某些人想象得那么悲觀。1月17日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，2023年樓市規(guī)模雖然持續(xù)萎縮，但幅度收窄，這顯示了國(guó)家穩(wěn)市場(chǎng)、促消費(fèi)政策初步見(jiàn)效，房地產(chǎn)10萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)仍在，2024年行業(yè)在筑底震蕩中潛伏了不少“活魚”，就看房企怎么抓。業(yè)內(nèi)討論的焦點(diǎn)也是：“下半場(chǎng)比賽”中，如何找到屬于自己的新藍(lán)海。

　　調(diào)查 負(fù)重前行新發(fā)展路上的“真心英雄”

　　2023年，上市房企面臨的兩次全行業(yè)、大規(guī)?！敖】刁w檢”，讓一些老板和高管“睡不著覺(jué)”。

　　一次是三、四月份的2022年報(bào)，另一次是八、九月份的2023年中報(bào)。南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)去年發(fā)布的上市房企60健康指數(shù)(HFI-60)顯示，盡管2023年又有新的企業(yè)遇險(xiǎn)，但也出現(xiàn)了一些向好跡象：較早面臨或預(yù)判到風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，在持續(xù)“縮表瘦身”和“刮骨療傷”后，去杠桿明顯。融創(chuàng)、旭輝、龍光、正榮、奧園等部分企業(yè)通過(guò)債務(wù)重組，先后取得新突破，而旭輝、金地、碧桂園等一些企業(yè)甚至通過(guò)轉(zhuǎn)戰(zhàn)“代建”等新業(yè)務(wù)，得到更多發(fā)展空間。

　　不過(guò)，王健林連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這類核心輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也要轉(zhuǎn)讓，大大超出了大家的預(yù)料?！爱?dāng)前行業(yè)調(diào)整形勢(shì)的嚴(yán)峻，不只是市場(chǎng)規(guī)模萎縮了，而是行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前多次與記者聊到，隨著國(guó)家對(duì)融資監(jiān)趨嚴(yán)，純粹靠重資產(chǎn)的土地開(kāi)發(fā)難以為繼，必須向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

　　但實(shí)踐新發(fā)展模式，需要更多“真心英雄”。與萬(wàn)達(dá)一樣，知名“千億房企”旭輝去年也不好過(guò)，但截至2023年底，旭輝建管在全國(guó)累計(jì)在管項(xiàng)目已突破100個(gè)，是出險(xiǎn)企業(yè)中搶灘輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)最亮眼的企業(yè)之一。

　　目前，進(jìn)入代建行業(yè)搶食的房企已接近90家。其中，前五大代建企業(yè)新增代建規(guī)?？傤~占比接近一半，行業(yè)集中度較高。除了旭輝，金地、綠地、碧桂園、綠城也是代建“龍虎榜”上的“大將和猛將”。截至2023年底，碧桂園建管(鳳凰智拓)已累計(jì)新增代建項(xiàng)目30個(gè)，在售貨值約244億元。

　　有學(xué)者認(rèn)為，未來(lái)房企的發(fā)展模式將向重資產(chǎn)降杠桿、中資產(chǎn)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)重品牌三大方向演變。目前，萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)等一批企業(yè)已經(jīng)走在前面。

　　萬(wàn)科是在行業(yè)最早喊出“活下去”的企業(yè)，呼吁要努力賺小錢、長(zhǎng)錢和辛苦錢。其布局多元化業(yè)務(wù)已有多年，在物業(yè)服務(wù)、租賃住宅、物業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)業(yè)務(wù)等方面已建立了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

　　2023年前三季度，萬(wàn)科在萬(wàn)物云、物流、長(zhǎng)租業(yè)務(wù)和商業(yè)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持了良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)全口徑收入405.3億元。2024年開(kāi)年，借著REITs的東風(fēng)，萬(wàn)科加速整合商業(yè)業(yè)務(wù)，將萬(wàn)科7大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)、印力集團(tuán)統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部，欲提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司開(kāi)拓第二增長(zhǎng)曲線。

　　縱深 三座大山仍在困擾產(chǎn)業(yè)回歸良性循環(huán)

　　2023年，面對(duì)債務(wù)、現(xiàn)金和銷售的“泰山壓頂”，確實(shí)有個(gè)別房企面臨被行業(yè)淘汰出局的危險(xiǎn)境地。

　　2024年1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2023年商品房量?jī)r(jià)齊跌，但依然保持著業(yè)內(nèi)人士所說(shuō)的10萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)蛋糕。數(shù)據(jù)還顯示，2023年12月，70個(gè)大中城市中，新房有20個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，48個(gè)城市房?jī)r(jià)同比下跌，均與上月持平。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)向下波動(dòng)的原因，或與部分企業(yè)年底以價(jià)換量去庫(kù)存有關(guān)。

　　年初，各商業(yè)智庫(kù)迫不及待地發(fā)布了2023年房企銷售業(yè)績(jī)排行榜。中指研究院披露，去年銷售突破千億元的房企有16家，較上年減少4家，百億房企116家，減少了14家。而前百?gòu)?qiáng)房企銷售總額約為6.28萬(wàn)億元，相當(dāng)于全行業(yè)總規(guī)模的一半多。

　　保利發(fā)展以年銷4207億元攀上榜首，是去年唯一超4000億元的房企；萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、綠城作為另外4家超3000億元的房企，緊隨其后。盡管克而瑞等其他商業(yè)機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)略有差距，但整體情況大同小異，亦大體能夠從中“感知”到去年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖。

　　并非所有企業(yè)2023年都過(guò)得不如意。有機(jī)構(gòu)綜合分析，百?gòu)?qiáng)中公布過(guò)銷售目標(biāo)的9家房企目標(biāo)完成率平均值為98.5%，華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、建業(yè)集團(tuán)等順利完成全年目標(biāo)。其中，越秀地產(chǎn)和華潤(rùn)置地完成率達(dá)到了108.1%、108.4%，建業(yè)達(dá)到了141.5%。

　　這樣的企業(yè)畢竟占少數(shù)。一個(gè)不容回避的事實(shí)是，當(dāng)前市場(chǎng)行情仍處在修復(fù)和弱復(fù)蘇階段，房企要想脫離舊發(fā)展模式的窠臼，向健康和高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，確實(shí)不易。

　　從2023年拿地情況來(lái)看，房企的心態(tài)也在恢復(fù)中?；蛟S因?yàn)槟甑淄频毓?jié)奏有所加快，TOP100企業(yè)拿地總額13195億元，拿地規(guī)模同比微增1.7%。TOP100企業(yè)中，民營(yíng)企業(yè)數(shù)量增至15家，但拿地金額占比僅為10.7%，且集中在核心城市的熱點(diǎn)板塊，龍湖、濱江等表現(xiàn)積極。2023年，龍湖累計(jì)摘得31幅地塊，總建筑面積超300.5萬(wàn)平方米。易居CEO丁祖昱預(yù)測(cè)：“未來(lái)的樓市還是一個(gè)相當(dāng)大的市場(chǎng)，10萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間?！?/p>

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，從目前情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化。首先是房地產(chǎn)投資、銷售等指標(biāo)降幅收窄。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展有比較好的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)化數(shù)量和質(zhì)量提升會(huì)有很大的空間，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式潛力巨大。

　　融資方面，國(guó)家最近發(fā)文中也明確表示，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支持剛性和改善性住房需求。

　　未來(lái) “死磕”交付，機(jī)會(huì)留給有擔(dān)當(dāng)?shù)摹坝矟h”

　　2023年最后一天，壓在解先生心口的一塊石頭終究下了地。兩年前，他貸款買下碧桂園位于珠三角的一套商品房，但開(kāi)發(fā)商在合同約定的交樓時(shí)間一拖再拖，本以為今年春節(jié)注定要“不開(kāi)心”。殊不知，開(kāi)發(fā)商的信用，最后一刻經(jīng)受住了嚴(yán)冬的考驗(yàn)。雖然現(xiàn)場(chǎng)看到的新房完工情況并不完美，但好歹有人跟進(jìn)整改。他事后在朋友圈感慨：“延遲收樓，終歸還是有樓可收?！?/p>

　　2024年開(kāi)年，各路機(jī)構(gòu)都在搶發(fā)過(guò)去一年房地產(chǎn)行業(yè)的交付排行榜。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不管排在前面還是后面的房企，其業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人內(nèi)心都是五味雜陳。

　　去年，面對(duì)償債、融資和銷售等多重壓力，部分出險(xiǎn)企業(yè)儼然已成為業(yè)內(nèi)人士眼中的保交樓的“硬漢”。2023年，碧桂園全年累計(jì)交樓超60萬(wàn)套，總面積約7162萬(wàn)平方米，涉及31省249個(gè)城市，其中151個(gè)批次44521戶實(shí)現(xiàn)“交付即辦證”，成為全國(guó)交付套數(shù)最多的房企，全行業(yè)交付的每5套房里就有一套是碧桂園的。

　　而碧桂園實(shí)控人楊惠妍最近透露，2024年該公司預(yù)計(jì)還要交付量超48萬(wàn)套，這仍然是天量的交付任務(wù)，對(duì)公司的資金、資源以及個(gè)人狀態(tài)將是極大挑戰(zhàn)。此前，其公開(kāi)作出“砸鍋賣鐵也要支持公司”的表態(tài)。

　　根據(jù)公告，2023年全年碧桂園僅實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1742.8億元，還不到歷史峰值的1/3。為籌措更多資金，該公司近期不得不采取出讓子公司股權(quán)來(lái)化解流動(dòng)性緊張的矛盾。2023年12月13日，碧桂園通過(guò)出售其間接全資附屬公司金逸環(huán)球，換來(lái)30.69億元現(xiàn)金，以解燃眉之急。莫斌坦言，“立足自救、極限管理，把每一套房交給我們的業(yè)主，是我們的良心所在。”

　　同樣“壓力山大”的還有融創(chuàng)。2023年，融創(chuàng)全年交付量排在行業(yè)第三位，累計(jì)交付了30萬(wàn)套新房。而去年融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為847.7億元，不及其歷史峰值的1/7。在銷售不利的情況下，要完成如此大的交付任務(wù)，相當(dāng)不容易。

　　不過(guò)，盡管如此，記者從2023年交付排行榜中看到，龍頭企業(yè)仍為去年“保交樓”主力。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，交付量排前五的碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地等企業(yè)，去年每家交付的套數(shù)均超過(guò)20萬(wàn)套，五家房企的整體交付量占比接近四成；排名前十的房企交付套數(shù)甚至超過(guò)整體的一半。碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖等房企還在部分項(xiàng)目中積極推行“交房即交證”，有個(gè)別項(xiàng)目甚至實(shí)現(xiàn)了提前交付。

　　除此以外，美的置業(yè)在去年全年亦交付了超9萬(wàn)套樓房，其中有6.3萬(wàn)套屬于提前交付，占比達(dá)70%；旭輝共137個(gè)項(xiàng)目交付11.8萬(wàn)套新房，其中9675戶提前交付，超4300戶實(shí)現(xiàn)“交房即交證”。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年，僅廣州一座城市，新交付的樓盤就超過(guò)了100個(gè)。如中誠(chéng)信托在花都接手的一處原來(lái)由恒大開(kāi)發(fā)的樓盤，停工一年多，后來(lái)都實(shí)現(xiàn)了交付。住建部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，在政府的強(qiáng)力督促和金融機(jī)構(gòu)的大力扶持下，截至去年12月底，全國(guó)350萬(wàn)套保交樓項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)交付超268萬(wàn)套，交付率超76%。保交樓的成效，也成為去年房地產(chǎn)行業(yè)最大的亮點(diǎn)之一。

　　“保交付不僅是企業(yè)的責(zé)任底線，也是繼續(xù)生存的前提。”記者采訪的多家企業(yè)高管直言，未來(lái)的機(jī)會(huì)，只會(huì)留給有誠(chéng)信、有擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，不管多困難，都應(yīng)該把保交付放在第一位。“不僅要按時(shí)交付，而且要保質(zhì)保量地交付?！?/p>

●南方日?qǐng)?bào)記者 馮善書 柴亞娟