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兩年跌去近300萬,中介稱“價格跌回2017年”,上海頂流學(xué)區(qū)房溢價正在消失…

2023-11-16 14:48 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 次閱讀
 
兩年跌去近300萬,上海頂流學(xué)區(qū)房溢價正在消失

坐擁雙學(xué)區(qū)、自砍一刀掛牌、還能面談?wù)劭邸虾W詈诵牡囟蔚膶W(xué)區(qū)房,如今也待價而沽。

  就在兩年前,這片房齡近30年的二手房,單價還在對標(biāo)豪宅“湯臣一品”和“世茂濱江”。

  日前,網(wǎng)傳“兩年血虧300萬,上海福外學(xué)區(qū)房1000萬直接跌價到600萬”,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀(jì)大道區(qū)域發(fā)現(xiàn),各家中介門前掛牌的學(xué)區(qū)房價格已經(jīng)悄悄走下神壇,盡管看上去部分房源單價仍在10萬元以上,但實(shí)際成交價已經(jīng)跌破了預(yù)期。

  跌回2017年

  “價格跌回2017年了?!蔽覑畚壹议T店中介張利萍(化名)對每經(jīng)記者說。

  她向記者推薦了一套梅園四街坊的三室一廳70平方米房源,目前掛牌價670萬元,單價95700元/平方米。

  由于四街坊是梅園片區(qū)一、二、三、四、五、六、七街坊中最貼近世紀(jì)大道地鐵站、緊鄰商場的,所以價格還算比較堅挺,但即便如此,和此前動輒十七八萬元的單價相比,下跌300萬元并不夸張。

  另一位鏈家工作人員宋奕(化名)通過微信向記者推薦了幾套房源,當(dāng)前的掛牌價格全部低于鏈家的“核驗(yàn)參考價”60萬元,并且還能坐下來談?wù)?。根?jù)他的經(jīng)驗(yàn),如果房東著急賣,大約能再降20萬-30萬元。

  近期圖中房源已經(jīng)成交,最終成交價格670萬元,單價不到96000元/平方米,從歷史成交來看,的確接近2017年前后的成交價格。

  這一切來得非??臁>驮谏习肽?#xff0c;該小區(qū)仍然有單價10萬-12萬元/平方米的網(wǎng)簽記錄,隨著二手房遇冷,學(xué)區(qū)房的泡沫快速擠出。

  上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示,現(xiàn)在大家對學(xué)區(qū)的期待明顯降溫。此前梅園新村片區(qū)的房源,最高單價超過20萬元/平方米,直沖28萬元/平方米左右的湯臣一品。上海調(diào)整入學(xué)政策,再疊加市場、房屋本身的因素,所以大家對于是否要選擇學(xué)區(qū),產(chǎn)生了一定分歧。

  只?!暗囟蝺r”

  幾位中介都提及,客觀來看,全上海二手房都在不同程度下跌,只不過學(xué)區(qū)房的溢價和水分,被擠得更干了。

  事實(shí)上,地段、房齡、小區(qū)環(huán)境弱于梅園街坊的幾個單學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房跌幅更大,同樣位于世紀(jì)大道地鐵口的竹園新村,10月網(wǎng)簽單價已經(jīng)跌破8萬元/平方米。據(jù)張利萍介紹,明珠小學(xué)學(xué)區(qū)房現(xiàn)在每平方米已經(jīng)跌到7萬多元了。

  “這個片區(qū)已經(jīng)沒有學(xué)區(qū)溢價了”,張利萍給了個更貼切的形容,現(xiàn)在的價格是“地段價”。

  “這一片區(qū)的房子本身在上漲過程泡沫就非常明顯,現(xiàn)在擠泡沫的這個過程,讓學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)的溢價有進(jìn)一步縮小的跡象?!北R文曦強(qiáng)調(diào)。

  不過,10月份上海二手房成交量回落,前10個月累計平均價格卻同比上漲。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,前10個月全市二手房成交均價40352元/平方米,同比增長3%。10月份全市共成交二手房1.33萬套,環(huán)比下降13%,同比下降19%;值得注意的是,成交均價40670元/平方米,環(huán)比下降3%,同比增長3%。

  從上海鏈家公布的近幾周帶看量來看,周度帶看依然維持在8月份的水平。

  盧文曦分析,當(dāng)前利好政策刺激效應(yīng)已過,從幾個前瞻指標(biāo)來看,包括帶看量、掛牌價格、經(jīng)理人指數(shù)等等,基本上回到政策出臺前的位置了。

  而上海的市場基礎(chǔ)規(guī)模仍在,成交數(shù)據(jù)也反映了市場需求的指向。從鏈家公布的10月份上海二手房成交從總價段來看,今年前10個月,300萬元以上的成交占比增加,其中,400萬-600萬元的占比11.9%,增加1.1個百分點(diǎn)。

  那么,市中心“老破小”學(xué)區(qū)房是否還有發(fā)展?jié)摿?#xff1f;

  盧文曦指出,還是要具體問題具體分析,市中心醫(yī)療資源、交通、教育配套比較成熟,可能還會有穩(wěn)定的租金回報率,但是外環(huán)以外壓力就比較大,任何產(chǎn)品都是有生命周期的,遠(yuǎn)郊小面積老舊房屋已經(jīng)過了價格快上漲的時期,接下來的價值會慢慢減少,跑輸大盤的概率比較大。


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