從最新公布的9月份房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平、同比漲幅擴(kuò)大;一、二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%,且10月上半月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。多項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)底部修復(fù)跡象。
優(yōu)化政策持續(xù)落地和市場(chǎng)積累需求的反彈釋放,為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升提供了一定動(dòng)力??梢悦鞔_的是,8月份以來(lái),支持性政策接續(xù)有力已形成積極效應(yīng)。筆者認(rèn)為,各類市場(chǎng)主體有必要利用這一輪樓市上行周期,因城施策,多措并舉,穩(wěn)妥化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提振市場(chǎng)信心,進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。
防風(fēng)險(xiǎn)工作聚焦穩(wěn)妥化債,一視同仁支持房企合理融資需求。自2022年出臺(tái)“金融16條”、“三支箭”等政策之后,相關(guān)部門(mén)已多次進(jìn)行優(yōu)化補(bǔ)充,并延長(zhǎng)政策期限。
近日,中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝提及房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)表示,“一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。在業(yè)內(nèi)看來(lái),此次強(qiáng)調(diào)“一視同仁”意在強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)落實(shí)政策細(xì)則,做到真正支持房企合理融資。
當(dāng)然,房企更需積極合理使用政策工具箱,多措并舉充盈現(xiàn)金流量表。近期,碧桂園等房企在債務(wù)違約邊緣掙扎,這對(duì)“保交樓”工作推進(jìn)力度、銷售預(yù)期及投資者情緒形成一定壓力。針對(duì)這種情況,相關(guān)部門(mén)已提出,“穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)”,關(guān)注債券及城投債到期償還困難,接下來(lái)有望出臺(tái)新舉措。
與此同時(shí),尚未陷入流動(dòng)性困難的大型房企要高度警醒,需防范信用收縮對(duì)銷售市場(chǎng)帶來(lái)的影響。應(yīng)當(dāng)通過(guò)債券、股權(quán)等多種渠道做好融資工作;抓住局部市場(chǎng)上行窗口期推貨,盤(pán)整庫(kù)存結(jié)構(gòu)及供貨系統(tǒng),加快推市場(chǎng)認(rèn)可度較高的改善型產(chǎn)品入市;保證??顚S?#xff0c;加大“保交樓”投入力度,呵護(hù)好信用評(píng)級(jí)及客戶信賴度,以期市場(chǎng)向上修復(fù)動(dòng)力持續(xù)釋放。
優(yōu)化政策也仍有發(fā)力空間,還需積極“因城施策”,進(jìn)一步激活樓市流動(dòng)性。一方面是繼續(xù)推進(jìn)差別化的住房信貸政策,進(jìn)一步降低首付比例,下調(diào)二套房利率下限;另一方面可適度放松限購(gòu)等限制性政策,將首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,更好地支持剛性和改善性住房需求。
更重要的是,需求與供給是一體兩面、相互影響的,相關(guān)部門(mén)可以考慮對(duì)庫(kù)存過(guò)多的城市和地區(qū),暫時(shí)放緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏等。實(shí)際上,近期多地已相繼落實(shí)“取消土地限價(jià)”,這有利于提振土地市場(chǎng)情緒,預(yù)計(jì)對(duì)銷售市場(chǎng)交易亦有傳導(dǎo)作用。
總體而言,四季度,既要穩(wěn)妥化解和防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn),又要鞏固好既有政策激發(fā)樓市流動(dòng)性的積極效應(yīng),多方協(xié)調(diào)并進(jìn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。
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