自9月2日新政落地,“認房不認貸”轟炸了上海樓市,也給未來市場走向提供了更多暢想。

新政下的“銀十”

9月1日,上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》,執(zhí)行購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

認房不用認貸,通俗來說,就是購房者不管是以往在其他城市買過房,還是有過貸款記錄的,只要在上海市名下無房,現(xiàn)在上海買房就算首套。這樣一來,曾被以往限購政策“誤傷”的剛需置業(yè)者,搖身一變從二套成首套,進而首付比例降低、貸款利率下降,買房成本肉眼可見地降低。

雖然新政之前上海樓市就表現(xiàn)活躍,但很明顯新政進一步激發(fā)了人們的看房、購房熱情。剛剛過去的十一黃金周,“認房不認貸”新政疊加雙節(jié)長假,上海樓市又迎一波熱潮。數(shù)據(jù)顯示,十一長假期間,上海新建商品住宅成交面積10.33萬平方米,同比大漲158%!

筆者實地走訪觀察到,假期上海的多個售樓處人潮涌動,或咨詢新政、或下定認購,“銀十”成色十足。

在這一波市場反應中,有以本就熱鬧五大新城表現(xiàn)最為搶眼。

據(jù)統(tǒng)計,“認房不認貸”新政至今,上海共有24個項目搖號開盤,合計8632組客戶參與“打新”,其中有25%的購房者在認購五大新城的新盤。這也意味著,在上海的“打新”隊伍里,每4人中就有1人準備上車五大新城。

這與此前的市場預測不謀而合。在新政落地當日,易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進就認為,“對于上海這樣的特大城市而言,一些人才希望在此購房安家,但因為老家有房子或有貸款記錄,被認定為二套房,而按照現(xiàn)在的政策,就可以按首套房標準進行,這部分購房需求非常大,尤其是五大新城和一些新興產(chǎn)業(yè)背后的各類人才,新政后購房情緒必將進一步提升?！?/p>

甚至市場上有更加“大膽”的猜測,擁有落戶的“VIP”待遇的五大新城,未來會不會進一步放松限購和落戶?畢竟上海市政府在2021年就提出,針對五大新城“將探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房政策”。

另據(jù)經(jīng)濟觀察報,“9月初,在五大新城專題研討會議上,政府方面表示,因為五大新城人口呈現(xiàn)負增長,考慮進一步放開落戶政策。”

“遙遙領先”的五大新城

2021年,上海市政府工作報告首次提到“五個新城”概念,嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個新城將作為獨立的綜合性節(jié)點城市,為上海探索多中心城市路徑,優(yōu)化城市空間格局發(fā)揮重要作用。

此后,五大新城迎來一大波政策利好,獨得許多“例外”。

2021年3月,上海市人民政府《關于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設工作的實施意見》(下稱《意見》)指出,在上海遠郊的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯打造五大新城,以不斷滿足居民住房需求為核心,將探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策,研究完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策。

同時,《意見》規(guī)定,對在新城重點產(chǎn)業(yè)的用人單位和教育、衛(wèi)生等事業(yè)單位工作滿一定年限并承諾落戶后繼續(xù)在新城工作2年以上的人才,經(jīng)新城所在區(qū)推薦后,“居轉戶”年限由7年縮短為5年;對新城范圍內教育、衛(wèi)生等公益事業(yè)單位錄用的非上海生源應屆普通高校畢業(yè)生,直接落戶打分加3分;對上海市居住證持證人在新城工作并居住的,予以專項加分,即每滿1年積2分,滿5年后開始計入總分,最高分值為20分。

簡而言之,在五大新城,居轉戶7年變5年、應屆畢業(yè)生落戶加分、居住證加分。

落戶政策“遙遙領先”的五大新城,在“搶人成果”上也不負所望。2020年至今上海落戶人數(shù)增長13萬人,其中五大新城落戶放開的2021年,落戶人數(shù)猛增73128人,同比增長105%!

雖然落戶門檻雖然屬于人才引進政策的一部分,但很明顯,五大新城寬松的落戶政策起到了變相放松限購的作用:因為外地單身在上海被限購,而擁有滬籍的單身人士,即可在上海買1套房。

備受偏愛的五大新城,造就火爆的新城樓市。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2021至今,五大新城新建商品住宅合計成交面積1395萬方,占上海近3年來總成交面積的48.6%,幾乎一半的成交都來自五大新城,其中的嘉定新城更是在剛剛結束的9月,成交面積就超過了過去一年的成績單!

占得“先機”的嘉定新城

在上海五個新城之中,嘉定新城的異軍突起自然不是偶然,而是一次次占得“先機”的厚積薄發(fā)。

首先是經(jīng)濟能級上,嘉定區(qū)的GDP遙遙領先于其他新城所在區(qū)。2022年,嘉定區(qū)以2880.11億元的GDP位列全市第4名,甚至比許多中心城區(qū)的經(jīng)濟活力更高。

被稱為“汽車城”的嘉定區(qū),是上海的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)和制造業(yè)大區(qū),而嘉定區(qū)正在大力建設的嘉定新城,域內多個高能產(chǎn)業(yè)和科創(chuàng)企業(yè)總部落戶,優(yōu)質的教育資源和豐富的商業(yè)配套都吸引了大批人才紛至沓來。

因此,嘉定是近十年來全市人口導入最快的區(qū)域。據(jù)上海統(tǒng)計年鑒顯示,2021年嘉定戶籍人口市外遷入18546人,較2020年提升94.79%,在五大新城中排名前列。

數(shù)據(jù)來源:上海各地區(qū)統(tǒng)計局及人民政府網(wǎng)站

其次,嘉定新城的“先機”體現(xiàn)在距離上。作為上海五大新城中離市區(qū)最近的嘉定新城,在交通配套上有著得天獨厚的優(yōu)勢。嘉定從11號線開通之后,吸引了大量人口導入和相關產(chǎn)業(yè)配套。同時,2026年通車的嘉閔線將把嘉定與虹橋、浦東更加緊密相連,打造服務長三角一體化的黃金樞紐,這條線路是實現(xiàn)滬太同城的關鍵一步,將為嘉定新城的發(fā)展提供強勁助力。

另外,嘉定新城目前是“嘉青松”中房價平均最低的一個,對于新落戶的年輕人群來說,這顯然有著莫大的吸引力。也因此,嘉定新城是五大新城之中,房子銷量最好的區(qū)域之一?？硕饠?shù)據(jù)顯示,2023年8月份,嘉定新城成交高達666套,位居五大新城排行首位。

數(shù)據(jù)來源:克而瑞數(shù)據(jù)中心

近年來,正是在金地集團等品牌房企的持續(xù)深耕之下,嘉定新城誕生了多個爆款樓盤,“千人搖”項目頻現(xiàn)。尤其是新政之后,嘉定新城的新盤成交量和看房量都顯著提升。據(jù)了解,國慶期間認籌的金地嘉峯匯,十一當天來訪近200組,國慶期間更是達到近千組。

得天獨厚的區(qū)位條件、強勢的產(chǎn)業(yè)資源和源源不斷的人口導入,構筑了嘉定新城活力發(fā)展的堅強基石。正如嘉定區(qū)對其所寄予的厚望:“努力把嘉定新城打造成為引領高品質生活的未來之城和具有較強輻射帶動作用的上海新城樣板”,嘉定新城正在這條高質量發(fā)展之路上,全速奔跑。