自“三道紅線”和貸款集中度相關(guān)政策出臺(tái)后,房企融資供需兩端持續(xù)收緊,融資規(guī)模一再下降。
7月20日,中指研究院發(fā)布《2021年年中房地產(chǎn)行業(yè)融資盤點(diǎn)》顯示,2021年1-6月,房地產(chǎn)行業(yè)共融資11089.5億元,同比下降8.1%,環(huán)比下降6.1%,融資收緊態(tài)勢(shì)明顯。其中,信用債融資3323.8億元,海外債融資1899.3億元,信托融資3379.8億元,發(fā)行ABS融資2486.6億元。債券發(fā)行仍為房企融資的主要形式;海外債及信托融資額快速下滑,成為房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模下降的主要因素。
“從去年開始,房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向金融端。隨著市場(chǎng)環(huán)境和監(jiān)管政策的變化,房地產(chǎn)信貸增速明顯放緩?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì),在未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),“房住不炒”都將作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的總基調(diào)不變,政策調(diào)控將逐步呈現(xiàn)主體化特征。
輕資產(chǎn)迎拆分上市潮
在“三道紅線”監(jiān)管下,分拆物業(yè)上市仍將是部分房企降低負(fù)債水平的重要方式之一。
據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì),2021年上半年,100家典型房企的累計(jì)融資額為6090億元,同比下降34%,環(huán)比下降29%,是2018年以來的最低水平。僅36%的房企融資規(guī)模有所增加;在融資規(guī)模減少的房企中,約30%的房企融資額同比下降超過50%。
“近兩年房企融資壓力較大。由于金融領(lǐng)域管控較多,房企通過分拆上市,能夠帶來更多市場(chǎng)機(jī)會(huì),至少在上市后融資渠道會(huì)更加多元化。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年,房企分拆物業(yè)赴港上市的熱度不減,已有5家物業(yè)在港交所上市,合計(jì)募資51.3億元。其中,越秀服務(wù)募資15.2億元;榮萬家募資10.6億元;中原建業(yè)是唯一的新上市代建企業(yè),募資8.3億元。
“股權(quán)融資將有力補(bǔ)充房企現(xiàn)金,從而拉低負(fù)債水平,改善資本結(jié)構(gòu)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者指出,從遞表數(shù)量可以看出,分拆上市企業(yè)面臨的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。
據(jù)瑞恩資本RyanbenCapital的統(tǒng)計(jì),截止到7月16日,共有50家來自內(nèi)地的物業(yè)管理公司在港交所掛牌上市。
這50家全部在主板上市,從數(shù)量上來看,這50家占香港主板上市公司2206家(截止2021年7月16日)的2.27%;從市值上來看,這50家合計(jì)市值達(dá)9842.32億港元,占香港上市公司總市值513,260億港元(2021年7月16日)的1.92%。
截至7月16日,共有30家來自內(nèi)地的物業(yè)管理公司在港交所遞交上市申請(qǐng),占同時(shí)期港交所全部申請(qǐng)數(shù)量(231家)的13.0%。目前,還在上市處理中的內(nèi)地物業(yè)管理公司共有22家。
融資環(huán)境持續(xù)收緊
7月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況,從到位資金情況看,上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金102898億元,同比增長(zhǎng)23.5%。其中國(guó)內(nèi)貸款13465億元,下降2.4%。
7月14日,銀保監(jiān)會(huì)通報(bào)了上半年銀行保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行情況。上半年,人民幣貸款增加12.76萬億元,同比多增6677億元。各項(xiàng)貸款同比增長(zhǎng)11.9%,其中房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%,繼續(xù)低于全部貸款增速。
3月,商業(yè)銀行對(duì)涉房貸款進(jìn)行嚴(yán)格排查,多地下達(dá)相關(guān)通知,要求轄區(qū)內(nèi)銀行配合上層監(jiān)管核查已發(fā)放的貸款流向,審核涉房貸款的申請(qǐng)及資金用途。
5月,中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)叫停了基金子公司對(duì)房地產(chǎn)的非標(biāo)融資項(xiàng)目,被視為監(jiān)管方將房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資納入涉房融資體系的信號(hào)。隨后5月末上交所公布的31單狀態(tài)為“終止”的ABS中,有8單為涉房類ABS。
“總體來說,下半年融資環(huán)境預(yù)計(jì)持續(xù)收緊,加強(qiáng)自身能力是關(guān)鍵?!眲⑺治龇Q??梢灶A(yù)見,下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境只會(huì)繼續(xù)加壓降溫,房企只有加強(qiáng)自身“造血”能力才能保持平穩(wěn)發(fā)展,加速回款、分拆上市補(bǔ)充凈資產(chǎn)都是較為安全有效的措施。
“下半年企業(yè)融資依然有壓力,要適當(dāng)關(guān)注房貸集中度管控政策、各類債券融資政策的變動(dòng)。一般來說,企業(yè)需要經(jīng)歷“償債+獲得新融資”的模式,只有這樣,才能獲得更多的融資機(jī)會(huì),真正促進(jìn)企業(yè)的資金循環(huán)?!眹?yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示。
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