中央政治局近日召開會議指出，要適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　市場供求關系發(fā)生重大變化意味著什么？如何看待當前房地產(chǎn)市場形勢？怎樣進一步促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升？記者采訪了有關部門負責人和專家學者。

　　供求關系發(fā)生重大變化

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一些新特點。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹，商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，上半年，新房和二手房成交量為10.3億平方米，同比增長23.4%，與過去3年同期均值相比增長1.6%。由此可見，新房和二手房總體交易量平穩(wěn)。隨著房地產(chǎn)市場步入“存量時代”，交易結(jié)構(gòu)相應發(fā)生變化，二手房交易占交易量比例有所提升。

　　從竣工看，上半年，全國房屋竣工面積3.4億平方米，同比增長19.0%，增幅較一季度擴大4.3個百分點?？⒐っ娣e明顯增長是因為保交樓工作順利推進，帶動房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工進度加快。

　　從待售看，今年以來商品房待售面積穩(wěn)定在6.4億平方米左右，供需狀況比較平穩(wěn)。從價格看，6月份，70個大中城市房價有漲有落，其中新建商品住宅銷售價格同比上漲城市有27個，比5月份增加1個。

　　浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認為，在復雜的國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境下，上半年全國新房和二手房網(wǎng)簽成交量依然保持增長，70個大中城市房價沒有出現(xiàn)普跌，價格波動處在合理范圍內(nèi)?？傮w看，結(jié)合2021年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)達到41平方米，2022年全國人口減少85萬人、常住人口城鎮(zhèn)化率已達65.22%，以及國際經(jīng)濟復蘇乏力、國內(nèi)需求不足等因素，房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生了重大變化。但相比其他一些行業(yè)，房地產(chǎn)仍表現(xiàn)出較強韌性。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹，進入二季度，市場成交量增速有所放緩，這主要是因為房地產(chǎn)市場受宏觀環(huán)境影響較大，居民就業(yè)壓力加大，收入預期減弱，購房能力和意愿下降，購房作為大宗消費恢復相對滯后。下半年，隨著宏觀經(jīng)濟進一步回升向好，居民住房消費和房企投資意愿也將逐步修復。

　　清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，我國新建商品房市場從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。進入買方市場下的過量供應階段，政府應當在堅持“房住不炒”定位的前提下，逐漸優(yōu)化調(diào)整需求管理政策。同時，還可以采用財稅和金融等政策，鼓勵居民改善住房條件以增加市場需求，通過土地供應等渠道優(yōu)化新建住房供給的時序、結(jié)構(gòu)和空間分布，以促進房地產(chǎn)市場供求實現(xiàn)新的均衡。

　　保交樓取得積極進展

　　2021年下半年以來，在疫情沖擊和市場下行壓力加大的情況下，部分長期依賴“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式的房地產(chǎn)企業(yè)，銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問題，導致部分已售商品住宅項目停工或逾期交付，損害了購房人合法權益。

　　針對部分商品住宅項目逾期難交付等問題，住房和城鄉(xiāng)建設部會同財政部、人民銀行等部門通過政策性銀行專項借款撬動、商業(yè)銀行配套融資跟進的方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。目前，保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套。保交樓工作順利推進，加快房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工進度，有效防范商品住房逾期交付風險，提振購房者信心，穩(wěn)定了市場預期。

　　保交樓促進了房地產(chǎn)市場風險有序化解。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任浦湛認為，在中央政策支持和指導下，地方落實屬地責任，壓實房地產(chǎn)企業(yè)自救主體責任，通過扎實開展工作，推動了已售逾期難交付項目建成交付。保交樓工作維護了購房人的合法權益，有助于加快行業(yè)風險出清，穩(wěn)定市場信心。

　　虞曉芬認為，保交樓工作實施以來，有效消除了潛在購房者的后顧之憂，減少了下游企業(yè)工程欠款和合同糾紛，也盤活了房企資產(chǎn)，有效地阻止了項目風險向社會風險演變、房地產(chǎn)企業(yè)風險外溢為系統(tǒng)性風險。

　　劉洪玉認為，保交樓是行業(yè)發(fā)展的道德底線，是整個社會尤其是潛在購房人對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場保持信任和信心的基礎。積極推進保交樓，有利于增信心、建信任、穩(wěn)預期。后續(xù)保交樓任務仍然繁重，需進一步加大政策支持力度，特別是要確保落實好金融支持房地產(chǎn)16條措施和保交樓貸款支持計劃，緩解資金鏈緊張問題。

　　適時調(diào)整優(yōu)化行業(yè)政策

　　中央政治局會議指出“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹召開企業(yè)座談會，提出“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。

　　隨后，北京、上海、廣州、深圳等城市陸續(xù)發(fā)聲，表示將結(jié)合本市房地產(chǎn)實際情況，抓緊落實相關會議要求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中國人民銀行表示，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

　　從中央政治局會議到主管部門提出明確要求，再到一線城市的表態(tài)，均釋放出積極信號，房地產(chǎn)調(diào)控政策將進一步調(diào)整優(yōu)化，有望為房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升注入強勁動力。

　　如何進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展？

　　浦湛認為，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求方面，應針對性地調(diào)整優(yōu)化政策，如個人住房貸款“認房不用認貸”，只要購房人名下無房，就可以享受首套房貸款的首付和利率標準。這些政策調(diào)整可以讓購房人以更低首付和更優(yōu)惠的貸款利率購房，降低了購房門檻，減輕了還貸壓力，有助于增強市場信心、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　虞曉芬認為，繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，對于保民生、防風險、穩(wěn)增長等均有重大意義。要進一步降低房貸利率和首付款比例、實施好“認房不用認貸”、降低交易契稅、推動二手房“帶押過戶”等，穩(wěn)市場需求；超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，有條件的城市穩(wěn)妥推進城市有機更新，穩(wěn)市場規(guī)模；創(chuàng)造民企與國企同等融資環(huán)境、完善預售資金監(jiān)管、加大金融支持力度等，穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)。

　　中國城市規(guī)劃設計研究院住房與住區(qū)研究所所長盧華翔認為，除了“因城施策用好政策工具箱”，還要對房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及其經(jīng)濟社會影響再認識，對房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟部門的關系再認識，從根本上增強對房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的信心。 （經(jīng)濟日報記者 亢 舒）