近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。倪虹強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，住建部此次表態(tài)，釋放了超預(yù)期的政策調(diào)整積極信號。

　　首套房首付比例

　　或再降低

　　此次住建部給出的三大政策優(yōu)化方向，被業(yè)內(nèi)看作是重磅利好，對于接下來各地政策調(diào)整具有關(guān)鍵性的指導(dǎo)意義。

　　比如，作為直接影響購房成本的關(guān)鍵變量，購房首付比例甚至比房貸利率本身影響還要大。在當(dāng)前購房者入市意愿偏弱的情況下，降低購房首付比例已成為政策重要發(fā)力方向。

　　在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，當(dāng)前，很多城市沒有把首付比例降低到20%，且房貸利率依然高于4%。

　　據(jù)易居研究院統(tǒng)計，全國20個重點城市首套房首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。具體城市看，北京和上海的首付比例最高，為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例為30%。

　　“目前，大部分非限購城市首套房最低首付比例已經(jīng)按照20%執(zhí)行，但對于核心一二線城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%?！痹谄桨沧C券房地產(chǎn)首席分析師楊侃看來，此次住建部提出“進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率”，可以說超出市場預(yù)期，有利于降低購房者置業(yè)成本，若后續(xù)落地執(zhí)行，將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。

　　從貸款利率角度來說，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，短期來看，預(yù)計一二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限。同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能。

　　“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

　　可促進(jìn)改善性需求釋放

　　在此次住建部提及的三項政策中，最為業(yè)內(nèi)及購房者所關(guān)注的，莫過于“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。

　　所謂“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，其實是指商業(yè)銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認(rèn)定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。

　　貝殼研究院認(rèn)為，回顧我國2010年以來至今的兩輪完整的房地產(chǎn)調(diào)控周期，當(dāng)市場過熱時，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的出臺從市場預(yù)期和實際購買力兩方面壓降市場溫度；反之，當(dāng)市場低迷時，優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會激活市場。

　　據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京等在內(nèi)的超20個城市優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，但是一線城市和部分重點二線城市仍然嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，如北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%，而二套房首付比例能達(dá)到70%，房貸利率在5.25%，對于想要購買二套房的購房者來說壓力較大。

　　“若是取消‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，意味著購買二套房就可以按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對于改善性客戶來說可謂是一個重磅利好，大大降低購房成本，減輕還款壓力，促進(jìn)改善性需求釋放?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄說。

　　陳文靜認(rèn)為，隨著此次住建部提出個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，預(yù)計短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在調(diào)整空間。值得關(guān)注的是，武漢、青島等城市的二環(huán)內(nèi)或主城區(qū)限購，非限購區(qū)域首套首付已降至20%，限購區(qū)的認(rèn)房認(rèn)貸政策優(yōu)化影響或有限。

　　展望后市，陳文靜認(rèn)為，除了此次住建部提到的三個政策調(diào)整方向外，預(yù)計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續(xù)優(yōu)化，如優(yōu)化限價政策，讓價格回歸市場；優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，“因區(qū)施策”“一區(qū)一策”幫助一二線城市郊區(qū)去庫存；優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/p>