“五一”假期以來(lái)，各地文旅消費(fèi)市場(chǎng)迎來(lái)意料之中的高增長(zhǎng)，來(lái)自文旅部的數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期，國(guó)內(nèi)旅游出游合計(jì)2.74億人次，同比增長(zhǎng)70.83%，按可比口徑恢復(fù)至2019年同期的119.09%。但與之形成對(duì)比的是，房地產(chǎn)銷售整體表現(xiàn)平淡，各線城市表現(xiàn)分化，冷熱不均的現(xiàn)象突出。

　　樓市整體表現(xiàn)平淡

　　根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，今年“五一”假期期間（4月29日—5月3日），44個(gè)重點(diǎn)城市樓市累計(jì)成交78.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%。但這主要緣于有的城市去年同期基數(shù)低，使得同比增幅較大，實(shí)際上整體不及2021年和2019年同期水平。中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，“五一”期間，代表城市樓市成交規(guī)模較去年“五一”期間增長(zhǎng)約25%，其中多個(gè)城市受低基數(shù)影響，同比增幅較大，但整體較2019年同期降幅仍超兩成。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“五一”期間，全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為160萬(wàn)平方米，同比2022年增速為7%。看似呈現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)，但實(shí)際上增速并不高。這是因?yàn)榻衲昵?個(gè)月全國(guó)很多重點(diǎn)城市樓市同比增速都超過(guò)了20%，因此要警惕增速收窄的風(fēng)險(xiǎn)。另外，若把今年“五一”期間的交易量與2019年、2020年、2021年同期進(jìn)行對(duì)比，分別下滑了50%、44%和52%，這說(shuō)明市場(chǎng)壓力依然較大。

　　“利好政策頻頻出臺(tái)為樓市成交修復(fù)提供保障，是今年‘五一’樓市成交回升的重要因素之一。但出游人數(shù)激增對(duì)部分城市造成干擾，成交動(dòng)力稍顯不足?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)記者表示。

　　克而瑞研究中心認(rèn)為，“五一”樓市相對(duì)平淡，一方面受房企推盤節(jié)奏、促銷力度、居民選擇出游而非看房等因素影響；另一方面，前期積壓的需求釋放告一段落，4月市場(chǎng)活躍度已出現(xiàn)明顯回落，市場(chǎng)情緒進(jìn)一步傳導(dǎo)至“五一”樓市。

　　城市冷熱分化明顯

　　在整體平淡的“五一”假期樓市中，也有一些城市貢獻(xiàn)了相對(duì)突出的熱度，比如近期熱度持續(xù)走高的山東淄博在樓市上有所收獲。易居研究院對(duì)全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序，樓市交易行情表現(xiàn)較好的10個(gè)城市分別為長(zhǎng)春、杭州、南寧、惠州、淄博、濟(jì)南、德陽(yáng)、肇慶、東營(yíng)和東莞，同比增速均接近或超過(guò)50%，其中山東有3個(gè)城市入圍，淄博是三四線城市中表現(xiàn)最亮眼的。

　　嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，從城市分類的角度分析“五一”期間的交易行情，其中9個(gè)一二線城市新建商品住宅成交面積為86萬(wàn)平方米，同比增速為-6%；9個(gè)三四線城市則為74萬(wàn)平方米，同比增速為27%。單純從增速指標(biāo)看，三四線城市表現(xiàn)好于一二線城市?！捌湓蛑饕袃牲c(diǎn)，一是最近幾年三四線城市行情偏弱，今年有一波小行情，還在繼續(xù)釋放；二是一二線城市在4月下旬密集推盤，很多交易數(shù)據(jù)不會(huì)很快在‘五一’期間得到體現(xiàn)?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　“淄博燒烤成為近期熱點(diǎn)，但和淄博及山東樓市復(fù)蘇的直接關(guān)系并不強(qiáng)。可以說(shuō)，城市名片的打響有助于提升城市形象和置業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)后續(xù)山東各城市的樓市復(fù)蘇也會(huì)產(chǎn)生正面影響。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，有8個(gè)城市“五一”期間新房成交超過(guò)去年同期。其中長(zhǎng)三角次中心城市的成交活躍度較高，比如溫州今年“五一”假期新建商品住宅成交373套，同比上漲130.25%；寧波成交531套，同比上漲105.81%。深圳樓市表現(xiàn)同樣亮眼，新建商品住宅成交286套，較去年同期上漲48.19%。在二手房市場(chǎng)，青島樓市漲勢(shì)大幅領(lǐng)先，“五一”假期二手住宅成交40套，較去年上漲1233.33%；深圳“五一”期間成交26套，較去年同期上漲550%；東莞、佛山二手住宅成交也較去年“五一”翻番。

　　但是，部分熱點(diǎn)城市受“五一”出游等因素的干擾，新房、二手房成交出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。比如成都、北京新房成交同比下降均超60%、福州下降幅度40%；北京二手房成交360套，較去年同期下滑7.93%。

　　億翰智庫(kù)分析師也認(rèn)為，“五一”期間的認(rèn)購(gòu)調(diào)研顯示，“強(qiáng)分化”正成為當(dāng)下市場(chǎng)的明顯特征，從城市到項(xiàng)目，冷與熱的分化極為明顯。

　　二季度有望逐漸趨穩(wěn)

　　“今年‘五一’出游的人太多了，我們事先也考慮到可能看房的人會(huì)比較少，為了吸引客戶到訪，還推出了砸金蛋、減免物業(yè)費(fèi)等優(yōu)惠活動(dòng)，但比預(yù)想的還要冷清一些?！北本╅T頭溝某樓盤銷售經(jīng)理告訴記者。

　　據(jù)記者了解，北京多家開(kāi)發(fā)商迫于中期業(yè)績(jī)壓力，“五一”以來(lái)一直積極通過(guò)各種方式進(jìn)行引流、蓄客，特價(jià)房、一口價(jià)房源等優(yōu)惠活動(dòng)頻頻，甚至有樓盤車接送帶客戶看房，但成交量并未取得預(yù)期效果。

　　對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，近期各地因城施策持續(xù)跟進(jìn)，核心一二線城市也在優(yōu)化需求端政策，如杭州錢塘區(qū)、臨平區(qū)全域納入差異化限購(gòu)，外地戶籍只需1個(gè)月社保即可購(gòu)房，北京房山區(qū)加大人才引進(jìn)力度等。短期來(lái)看，穩(wěn)定購(gòu)房者置業(yè)信心和預(yù)期仍是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的關(guān)鍵，比如重點(diǎn)一二線城市庫(kù)存較高的郊區(qū)或按照“一區(qū)一策”原則，優(yōu)化限購(gòu)條件和認(rèn)房認(rèn)貸政策，或結(jié)合生育政策，對(duì)二孩以上家庭的限購(gòu)套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持，以及降低房屋交易稅費(fèi)等。

　　陳文靜認(rèn)為，伴隨著各地政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步修復(fù)，預(yù)計(jì)二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或逐漸趨穩(wěn)，全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比或小幅增長(zhǎng)。從市場(chǎng)節(jié)奏和供應(yīng)角度看，4月中下旬重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積保持在高位，在供給的支撐下，預(yù)計(jì)5月新房銷售將保持一定規(guī)模。但城市分化行情加劇，熱點(diǎn)城市在供給放量、土拍情緒上升等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度有望保持，而多數(shù)城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍然較大。