“政策肯定是有用的,但不是萬能的。不能指望政策一招解決所有問題?!?/p>
文|《中國企業(yè)家》記者 李艷艷
“短期看,密集出臺的政策究竟有沒有效果?長期看,中國房地產(chǎn)市場到底有沒有過剩?”
剛進入提問環(huán)節(jié),這樣的“靈魂之問”就直擊郁亮。
十月下旬,寒意漸濃。緊張的氣氛彌漫在會場,一如過去三年一直活在冬天的中國樓市。今年二季度以來,樓市政策頻頻出臺,期待中的回暖卻未到來。市場何時探底,行情何以恢復,大家都在等一個答案——這個在中國房地產(chǎn)后半場撐到最后的人,他會說什么?
身著黑色休閑西裝和白色運動鞋的郁亮神態(tài)平和。他說,不能指望政策一招解決所有問題,同時以“被平均”為切入點,辯駁了市場上流行的“過剩論”。他舉例稱,如果馬斯克來到會場,那么今天會場里的人均財富是多少?可能個個都是大富翁,但實際情況不是。“所以,大家都被平均了?!?/p>
信心,是這兩年郁亮一直強調(diào)的。去年此時,他強調(diào)“微光燎原”。今年,他一以貫之,“我們?nèi)匀皇悄蔷湓?#xff0c;短期市場有壓力,長期還是有信心?!背D昱荞R拉松的郁亮用“撞墻”來形容房地產(chǎn)行業(yè)當前的狀態(tài)。盡管行業(yè)陣痛比預想中更長、更痛,且至今仍在持續(xù),但“熬過去就(能)跑下去了”。
前路在哪兒?如何穿越周期?劇烈洗牌后,曾經(jīng)的“恒萬碧融”四大龍頭,只剩萬科一家。5年前萬科最早預警的“活下去”,已成為所有同行者用生命換來的體悟。作為堅定的樂觀派,郁亮對長期市場一直心懷憧憬,他相信,長期主義需要長期的能力建設(shè),“好產(chǎn)品才是最好的話術(shù)”。
那些宏大的戰(zhàn)略和抽象的概述,已經(jīng)在萬科的話語體系中消失許久了?,F(xiàn)在轉(zhuǎn)而代之的,是具體業(yè)務(wù)上的表現(xiàn)。10月20日下午的萬科年度媒體會上,不僅有萬科開發(fā)經(jīng)營本部、萬物云、萬緯物流、泊寓等相關(guān)負責人悉數(shù)上臺,還有工程師文化節(jié)、長沙直播賣房團隊、良渚文化社群商業(yè)的一線員工和企業(yè)代表現(xiàn)身分享。
以地產(chǎn)開發(fā)為圓心,萬科向長租、物業(yè)、物流等領(lǐng)域不斷延伸,內(nèi)部組織也在反復打碎、拆解。開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之下,所有的變化始于微處。那是一個個尚待重整與盤活的商寫項目,一間間重裝待租、長短租模式任選的房屋,還有貫通海內(nèi)外食品的冷鏈與遠高于行業(yè)的安全標準。
郁亮說,無論大家是否愿意或接受,是否做好了準備,行業(yè)都將進入新的發(fā)展階段。在他看來,未來的萬科要開始賺小錢、慢錢、辛苦錢,經(jīng)歷從房產(chǎn)開發(fā)者,到不動產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營者的轉(zhuǎn)變。他篤信,只有順應時代改變的企業(yè),才有可能穿越周期。“城市永不落幕,當下不必過于悲觀。”
談市場:不能指望政策一招解決所有問題
“目前市場情緒確實比較悲觀?!庇袅练Q。他認為,這種悲觀情緒被兩種聲音影響著:一種是“供給過剩論”,另一種則是“政策無用論”。
對于“中國房地產(chǎn)市場是否過?!钡膯栴},郁亮并不認同。他認為,主要城市當前的住房條件“被平均”了,“城市被小鎮(zhèn)平均了,大城市被小城市平均了?!?/p>
根據(jù)第七次人口普查調(diào)查數(shù)據(jù),中國城鎮(zhèn)人均居住面積為38.6平方米,郁亮說,這個數(shù)字被平均了。因為城鎮(zhèn)居民人均居住面積約在36.5平方米,鎮(zhèn)上居民為42.3平方米。從城市角度來看,一二線城市人均居住面積為34.3平方米,大城市也被小城市平均了。
此外,住房市場需求已經(jīng)從“有沒有”的階段,走向“好不好”的階段。郁亮認為,目前客戶對居住的需求越來越多,類型也越來越多樣化,但針對新需求的市場供應是不充分的。
如果把全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積折成使用面積,只相當于日本1983年的水平,63%的城市住房還未達到配備電梯的基本門檻。從城市人口增長、改善、更新的需求來看,郁亮預計未來住宅建設(shè)的中樞值是10億~12億平方米。
現(xiàn)實是,郁亮預計今年新開工不到7億平方米,回到了2006年的水平?!坝纱藖砜?#xff0c;現(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了?!庇袅练Q。他亦強調(diào),住房作為居民生活剛需不會消失,需求壓制久了總要釋放出來。
對于政策效用問題,郁亮則稱,“政策肯定是有用的?!彼窒砹艘唤M數(shù)據(jù):8月以來,政策發(fā)力釋放了合理住房需求,9月,一、二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%,10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。郁亮認為,這是市場積累的反彈力量和政策支持共同作用的結(jié)果。
從萬科自身的銷售情況看,自6月份以來萬科單月銷售由正轉(zhuǎn)負,直到9月份仍是同比下滑,但跌幅從超20%縮窄為7.8%;同時,單月銷售均價出現(xiàn)了同比8%的漲幅,扭轉(zhuǎn)了今年以來的頹勢。郁亮以旅游業(yè)的報復性增長舉例,認為市場自身會產(chǎn)生向上修復的力量。
“政策不是萬能的,不能指望政策一招解決所有問題?!庇袅翉娬{(diào)。他建議各地因城施策,結(jié)合本地市場情況做出更及時的調(diào)整,加快政策落地速度。在今年8月的中期業(yè)績會上,郁亮就曾呼吁過,希望已出臺的政策盡快落地實施,推動市場恢復到健康合理的水平,因為市場已經(jīng)超跌。
郁亮這次給出了更為具體的建議?!坝绕涫窃诠┙o端,可以有更積極的舉措,例如對于庫存過多地區(qū),暫緩土地供應節(jié)奏。對于過去規(guī)劃用途存在偏差的土地和房產(chǎn),應考慮轉(zhuǎn)變性質(zhì)去做市場更需要的產(chǎn)品,這些都是地方政府權(quán)限內(nèi)可考慮的舉措。”郁亮稱。
對于當前房地產(chǎn)市場的狀態(tài),郁亮將其比作馬拉松的“撞墻”。在馬拉松中,通常有不少人會在30多公里以后開始“撞墻”,就是跑不動了?!?#xff08;因為)身體原來是消耗碳水化合物,以糖轉(zhuǎn)換能量,但跑了30公里之后,體內(nèi)的糖基本消耗完了,這時候身體開始燃燒脂肪,釋放能力讓你繼續(xù)往前跑?!?/p>
人體從燃燒碳水化合物到燃燒脂肪的時候,轉(zhuǎn)化過程會比較慢,需要5~10分鐘左右的轉(zhuǎn)換時間,“那一段是最痛苦的,因為糖的能量不夠了,脂肪還沒起作用,熬過去就能跑下去了?!庇袅琳f。
他表示,跑馬拉松過程中動能的轉(zhuǎn)換,放到經(jīng)濟上來看,現(xiàn)在叫“新舊動能轉(zhuǎn)換”,國家經(jīng)濟要有更好的發(fā)展,就要轉(zhuǎn)換新的發(fā)展動能?!胺康禺a(chǎn)行業(yè)也是一樣,要從過去傳統(tǒng)階段向新的發(fā)展階段去走,或者從過去簡單的規(guī)模發(fā)展到今天更高質(zhì)量的發(fā)展方向去轉(zhuǎn)變。”
交流會上,負責“基本盤”業(yè)務(wù)的萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海現(xiàn)身,道出了行業(yè)處于深度變化期時的不易。如果說以前行業(yè)對于開發(fā)企業(yè)的操盤及格線標準是60分,張海認為如今已經(jīng)提高到80分,“要求企業(yè)從單項冠軍變成全能高手?!?/p>
張海坦言,這20分的提升過程并不“舒適”,需要萬科整個開發(fā)業(yè)務(wù)團隊做出艱苦的努力,在投資研判、客戶洞察、產(chǎn)品品質(zhì)、拓客方式等方面苦練基本功?!敖裉炜蛻魧Ξa(chǎn)品功能要求高,看重包括戶型、室內(nèi)裝標、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)在內(nèi)的綜合體驗?!睆埡7Q。
談穿越周期:“小錢、慢錢、辛苦錢”
郁亮說,無論大家是否愿意或接受,是否做好了準備,行業(yè)都將進入新的發(fā)展階段,萬科最關(guān)心的還是未來如何發(fā)展?!叭f科要和客戶、城市同步發(fā)展?!庇袅练Q。目前,客戶對于產(chǎn)品的要求越來越極致,導致行業(yè)越來越內(nèi)卷,向消費行業(yè)看齊。雖然對行業(yè)和企業(yè)而言很卷,但這對客戶有好處。
城市方面,萬科要向中心發(fā)展,做復雜、做綜合。當下,城市向外擴張的機會已經(jīng)很少,越來越多的是城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的更新調(diào)整,因此新項目的功能都需要高度復合。郁亮以新加坡緯壹科技城為例稱,該項目總面積200公頃,里面有400家全球性企業(yè)機構(gòu)、800家初創(chuàng)公司、21家公共研究機構(gòu)、5萬名工作人員,住房、商業(yè)、教育齊全,每棟樓基本就是一個綜合性社區(qū)。
張海介紹,所謂“基本功”,首先是按期、保質(zhì)地將產(chǎn)品交付。今年截至9月底,萬科已交付住宅近16萬套,總面積2018.6萬平方米,其中153個批次實現(xiàn)了“交付即辦證”。同時,萬科今年在全國360個項目舉辦了7267次工地開放行動,邀請7.1萬余戶準業(yè)主參與房屋查驗和公共區(qū)域建設(shè)。
此外,萬科還在不斷探索新的商業(yè)模式。交流會上,張海提及混合開發(fā)。他表示,混合開發(fā)已經(jīng)成為公司重要業(yè)務(wù)組成部分,核心是實現(xiàn)“宜居、宜業(yè)、宜商”。截至目前,萬科全國在建大型綜合住區(qū)項目超過40個。
在經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)方面,萬科亦在持續(xù)探索。這些業(yè)務(wù)一直被郁亮形容是“賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢”。而今,物業(yè)、物流、泊寓等經(jīng)營業(yè)務(wù)已跑出行業(yè)領(lǐng)先成績。
萬科聯(lián)席總裁、萬物云董事長朱保全談及萬物云“蝶城戰(zhàn)略”進展,稱萬科物業(yè)借助蝶城進入家裝市場,“研選家”業(yè)務(wù)快速增長。“在3公里服務(wù)半徑內(nèi),為10年樓齡以上的老房子提供改造煥新家裝服務(wù)。”朱保全稱。目前,萬物云已在63個蝶城內(nèi)重點推動“研選家”業(yè)務(wù),1~9月合同量累計近一萬戶,同比增長超150%。
萬緯物流首席合伙人、董事長張旭表示,萬科旗下萬緯物流目前已服務(wù)全球超1600家企業(yè),是目前中國冷鏈行業(yè)唯一能服務(wù)7個不同行業(yè)的多溫區(qū)供應鏈服務(wù)商。
長租公寓是不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中最難賺錢的業(yè)務(wù)之一,不過目前萬科的努力已經(jīng)取得收獲。在集中式公寓領(lǐng)域,萬科泊寓繼續(xù)保持了規(guī)模和效率領(lǐng)先。據(jù)萬科長租公寓總經(jīng)理胡冬華透露,自今年6月起,泊寓已實現(xiàn)單月利潤連續(xù)回正,9月份實現(xiàn)了累計權(quán)益凈利潤回正,預計今年內(nèi)將實現(xiàn)整體盈利。
萬科選擇的開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重戰(zhàn)略,成為適應市場、穿越周期的關(guān)鍵賽道。而經(jīng)營性服務(wù)業(yè)務(wù)已成為萬科的重要收入來源。財報顯示,2023年上半年,萬科經(jīng)營性服務(wù)業(yè)務(wù)收入267.3億元,占總營收比重13.3%,同比增長了11.9%。
如何在轉(zhuǎn)型過程中適應行業(yè)變化?郁亮談及了兩大難點。
第一大難點是,需要培養(yǎng)出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力。比如長租公寓業(yè)務(wù),萬科通過建立一整套成熟打法,長短租結(jié)合、個人客戶與企業(yè)客戶結(jié)合,不斷降低引流成本和提高運營效率,才終于實現(xiàn)了利潤回正。
第二個難點,商業(yè)模式能否實現(xiàn)閉環(huán)。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)前期投入大,回報周期長,見效慢。郁亮稱,隨著REITs政策推出,這一問題將出現(xiàn)解決的希望。此外,萬科商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準備REITs,有信心取得突破。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通,萬科就有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。
兩年前,行業(yè)剛觸及深水區(qū),彼時郁亮給出的態(tài)度是“尊重常識,回歸常態(tài),陣痛之后仍有機會”。
而今,他的切身感受中,房地產(chǎn)行業(yè)此輪周期經(jīng)歷的陣痛比預想中更長、更痛,且目前還在持續(xù)之中。“陣痛的壓力對每個人都一樣,各方都不容易,都在努力熬過陣痛期。”郁亮說。
對于市場何時探底和復蘇,這次交流會上,郁亮沒有給出明確時間表。地產(chǎn)黎明前夜,萬科推動變化,進而成為變化本身。正如他相信城市永不落幕,與客戶、城市同步發(fā)展,未來仍有很多機會。重要的是,當下不必過于悲觀,“我從來都有信心,我在各種場合都說服大家要樹立信心。”
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