近期,各大房企半年度業(yè)績預(yù)報逐漸披露。Choice數(shù)據(jù)顯示,已披露的41家房企業(yè)績預(yù)告中,18家房企業(yè)績預(yù)虧,部分企業(yè)虧損甚至達數(shù)億元。
自年初以來,A股地產(chǎn)板塊走勢低迷,年內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)累計跌幅達16.51%。港股地產(chǎn)企業(yè)同樣整體表現(xiàn)不佳,融創(chuàng)中國、碧桂園等龍頭企業(yè)年內(nèi)跌幅超20%。
近半數(shù)預(yù)虧 增速放緩
受政府調(diào)控政策影響,上半年房企銷售情況不佳,下行壓力加大,地產(chǎn)行業(yè)增速大幅放緩,部分房企業(yè)績下滑。泰禾集團、新華聯(lián)、南國置業(yè)、嘉凱城、美好置業(yè)、*ST銀億等公司凈利潤預(yù)虧金額均在3億元以上。
預(yù)計虧損額度最高的是陷入債務(wù)重組危機中的泰禾集團。業(yè)績預(yù)報顯示,上半年,泰禾集團預(yù)計虧損8.5億-11.5億元。值得一提的是,本次報告期內(nèi)虧損金額較去年同期有所下降。
近年來,泰禾集團的債務(wù)壓力不容忽視。據(jù)悉,為積極穩(wěn)妥化解公司債務(wù)風險,泰禾集團已成立專項工作小組開展債務(wù)重組工作。不過,7月30日,泰禾集團再現(xiàn)債券違約,主要原因是受到地產(chǎn)整體環(huán)境下行影響,現(xiàn)有項目的去化率有所下降,銷售預(yù)期存在波動。
作為老牌房企的新華聯(lián)業(yè)績同樣表現(xiàn)不佳,虧損幅度持續(xù)擴大。上半年,新華聯(lián)凈利潤虧損7億-7.5億元。新華聯(lián)回應(yīng)稱,部分房地產(chǎn)項目因疫情反復(fù)、市場環(huán)境等原因銷售未達預(yù)期;部分已售項目未能按計劃實現(xiàn)交付,無法結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤等。
不過,也有房企業(yè)績實現(xiàn)正增長。綠地控股營業(yè)總收入同比增長34.74%;奧園美谷實現(xiàn)扭虧為盈,凈利潤預(yù)計盈利4800萬-5800萬元。
從目前披露業(yè)績預(yù)告的上市房企來看,出現(xiàn)業(yè)績預(yù)虧、預(yù)減的房企中,主要是中小房企。隨著行業(yè)集中度逐漸提升,房企競爭愈演愈烈。今年上半年,全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)頻繁,房企融資環(huán)境趨緊,中小房企資金端面臨挑戰(zhàn),生存壓力加劇。
信貸收緊 現(xiàn)金流壓力加大
為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,自今年年初開始,中央調(diào)控政策不斷升級?!叭兰t線”從房企融資端抑制房企投資擴張,房貸集中管理政策從銀行端控制資金流入房地產(chǎn),集中供地則從供給端改變房企拿地節(jié)奏,房企端、銀行端、土地端三大主體聯(lián)合發(fā)力,多措并舉,進一步落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標。
上半年來,房地產(chǎn)融資監(jiān)管方面的審核持續(xù)加強,上海、北京等城市相繼出臺政策嚴查經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)入市。業(yè)內(nèi)人士認為,房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管持續(xù)強化,銀行信貸環(huán)境收緊成了2021年的一個主要特征。預(yù)計在房貸新規(guī)“三道紅線”壓頂下,購房貸款額度嚴控,信貸環(huán)境或?qū)⒗^續(xù)趨緊。
在信貸環(huán)境收緊情況下,房貸利率開始企穩(wěn)回升。自2021年2月開始,全國首套及二套房貸款平均利率呈現(xiàn)顯著的止跌回沖態(tài)勢。2021年5月全國首套房利率為5.33%,環(huán)比上升0.02個百分點,較去年同期上升0.01個百分點。
隨著房貸利率回升,消費者購房壓力加大,房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)回落,進而帶動房地產(chǎn)行業(yè)資金增速放緩。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1-6月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金102898億元,同比增長23.5%,增速收窄6.4個百分點,這是國內(nèi)貸款增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負。
諸葛找房研究中心相關(guān)專家表示,隨著國內(nèi)房企融資監(jiān)管力度的加強,國內(nèi)貸款增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負。雖然7月全面降準,但由于“三道紅線”疊加房貸集中度高壓,對行業(yè)資金端助力受限,部分房企面臨回款壓力,后續(xù)房企仍需追求銷售回款來加強現(xiàn)金流。
“不僅是一般融資渠道被嚴格監(jiān)管,從表內(nèi)到表外,地產(chǎn)所有的非正式資金入口都在被堵上,整個行業(yè)步入深水區(qū)。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。
以穩(wěn)為主房企或?qū)⒅鲃咏地?/strong>
今年上半年,房地產(chǎn)市場延續(xù)去年底熱度,部分城市甚至出現(xiàn)了升溫過快現(xiàn)象,對此,自年初以來,從中央到地方調(diào)控不斷升級。但在接下來較長一段時間內(nèi),“房住不炒”仍是主旋律。
諸葛找房表示,從地方層面來看,調(diào)控加碼的城市逐漸拓展到熱點三、四線城市及都市圈城市,同時熱度居高的城市不排除多次加碼的可能。同時,針對二手房調(diào)控的舉措將會越來越多,出臺二手房成交參考價機制的城市或?qū)⒗^續(xù)擴圍。另外,熱點城市二輪集中供地規(guī)則或?qū)?yōu)化調(diào)整,強化房地聯(lián)動機制,持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)地價、穩(wěn)房價作用。
此外,房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍是重點,“三道紅線”聯(lián)合“房地產(chǎn)貸款集中度管理”持續(xù)發(fā)力,房企整體融資環(huán)境繼續(xù)從緊,對于金融監(jiān)管的重視抬升到空前高度,房地產(chǎn)去杠桿化刻不容緩,更多房企也將面臨主動“降負”,追求高質(zhì)量發(fā)展。
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